Доходность · налоги · цена выхода
Цена входа — только начало.
Считайте квартиру до выхода.
Покупаем учебную квартиру на Пхукете, сдаём её, сравниваем продажу Freehold и Leasehold и собираем все расходы в одну модель. Так рекламная доходность превращается в сумму, которая действительно остаётся у владельца.
Расчёты в выпуске — учебный сценарий на основе выбранного объявления и заданных предположений. Это не текущая оферта, не прогноз цены и не индивидуальная налоговая консультация.
Короткий ответ
Разница между ценой покупки и ценой продажи — ещё не прибыль.
В полную смету входят расходы на входе, обслуживание и сдача, налоговые обязательства по аренде, ежегодный налог на владение, расходы на выходе и комиссия агента. Форму права — Freehold или Leasehold — нельзя оставлять последней строкой: она меняет саму конструкцию продажи и расчёта.
11 глав видео
- Почему считать нужно не только доход
- Покупаем учебную квартиру на вторичном рынке
- Доход от аренды после расходов
- Удержание с аренды и годовой PIT
- Продажа Freehold: WHT, SBT, сборы и агент
- Что меняет срок владения
- Тепловая карта удерживаемого налога
- Продажа права Leasehold
- PIT по Leasehold и другие доходы
- Ежегодный налог на владение
- Как считать весь цикл инвестиции
Учебный объект
Одна квартира, четыре денежных контура
Для примера в видео выбрана двухкомнатная квартира в Saturdays Residence в районе Раваи: цена объявления — 9,9 млн бат, предполагаемая долгосрочная аренда — 75 000 бат в месяц. В модель добавлены расходы на сопровождение покупки и регистрацию, один месяц комиссии за поиск арендатора, обслуживание по заданной ставке и налоговое удержание.
При этих вводных калькулятор показывает 646 170 бат чистого дохода за год. Эта цифра не описывает объект «вообще»: она действует только внутри сценария с указанной арендой, расходами и налоговым статусом.
Полезный вопрос инвестора звучит не «какая доходность?», а «сколько денег останется после каждого обязательного платежа — и сколько я получу на выходе?»
Покупка
Цена объекта, юридическая проверка, регистрация, банковские и договорные расходы, резерв на непредвиденное.
Аренда
Реальная загрузка или годовая ставка, управление, комиссия агента, обслуживание, ремонт и налоговый статус получателя.
Владение
Common area fee, страховка, ремонт, простой и Land and Building Tax с учётом категории использования и возможных льгот.
Продажа
Цена выхода, форма права, срок владения, WHT, SBT или stamp duty, регистрационный сбор, условия договора и агент.
Аренда
Удержание — ещё не всегда окончательный налог
В ролике калькулятор использует заданное удержание с арендного дохода в зависимости от статуса и сценария. Такая сумма — авансовый платёж у источника, а не универсальный ответ на вопрос о годовом Personal Income Tax.
Итог зависит от налогового резидентства, допустимых расходов, других доходов и обязанности подать декларацию. Поэтому в инвестиционной модели полезно хранить отдельно денежный поток «сейчас удержали» и годовой налоговый результат.
Выход из Freehold
Одного процента «налога при продаже» не существует
При регистрации перехода права во Freehold в расчёте могут одновременно появиться withholding tax, Specific Business Tax либо stamp duty, регистрационный сбор и комиссия агента. База и логика у этих платежей различаются; часть зависит от официальной оценочной стоимости, цены сделки, статуса продавца и срока владения.
Видео сравнивает быстрый выход и более долгий срок владения. Увеличение срока может изменить применение SBT и stamp duty, но WHT при этом рассчитывается по собственной логике. Поэтому оптимизировать одну строку без пересчёта всей сделки опасно.
Срок владения не «обнуляет налоги». Он меняет сочетание платежей — итог нужно пересчитывать целиком.
Выход из Leasehold
Продаётся не квартира во Freehold, а право по договору
При Leasehold нужно начать не с кадастровой стоимости, а с договора: допускается ли уступка, требуется ли согласие собственника или застройщика, какова плата за переоформление и какой срок права остаётся новому приобретателю.
Доход от уступки может участвовать в расчёте PIT вместе с другими доходами налогоплательщика. Модель Phuket Analytics показывает сценарную оценку, но не может заменить проверку конкретного договора и персонального налогового положения.
Что нельзя переносить механически
Цифры из ролика — пример расчёта, а не тариф для любой квартиры.
75 000 бат в месяц — предположение сценария. Фактическая ставка, простой и комиссия зависят от объекта и рынка.
Удержанная сумма не всегда равна окончательному годовому PIT; результат зависит от человека и совокупного дохода.
Уступка и сборы определяются договором, согласиями сторон и обстоятельствами сделки. Универсальной схемы нет.
Категория использования, официальная оценка, льготы и договор важнее одной рекламной ставки. Универсального «0,3% для Leasehold» нет.
Будущая цена продажи не гарантирована. Сценарий должен выдерживать нулевой рост и срочный выход.
Она может быть одной из крупнейших строк выхода и должна считаться до решения о покупке.
Вводные для собственной модели
Семь блоков, которые нужно заполнить до покупки
- Цена входаЦена объекта, проверка, регистрация, банковские и договорные расходы.
- Доход от арендыСтавка, загрузка, сезонность и реалистичный период простоя.
- Операционные расходыУправление, агент, common area fee, ремонт, страховка и резерв.
- Налоговый профильРезидентство, другие доходы, удержания и годовая декларация.
- Параметры регистрацииОфициальная оценка, дата приобретения, цена сделки и стороны платежей.
- Форма праваFreehold или Leasehold, иностранная квота, условия уступки и оставшийся срок.
- Цена выходаДата и цена продажи, агентская комиссия и стресс-сценарий без роста рынка.
Калькуляторы и источники
Проверить расчёт самостоятельно
- Калькулятор доходности аренды Phuket Analytics — чистый годовой доход после расходов.
- Калькулятор налогов при продаже — сценарии Freehold и Leasehold.
- Тепловая карта WHT — сравнение срока владения и официальной оценки.
- Ежегодный налог на владение — сценарный расчёт Land and Building Tax.
- Оценочная стоимость кондоминиумов — рабочая база для проверки официальной оценки.
- Подробный гайд по налогам при продаже — смысл полей, формул и результата.
- Department of Lands: сборы, налоги и пошлины при регистрации ↗
- Revenue Department: Specific Business Tax ↗
- Revenue Department: stamp duty ↗
- Treasury Department: официальная оценочная стоимость ↗
- Fiscal Policy Office: Land and Building Tax Act ↗
Вывод
Сначала посчитайте выход. Потом покупайте вход.
Хорошая инвестиционная модель показывает не красивую доходность в одном году, а весь путь денег: сколько нужно вложить, сколько реально остаётся во время владения и какую сумму можно получить при спокойной или срочной продаже.