Зачем считать доходность самостоятельно
В презентации проекта доходность часто показывают одной цифрой. Но одинаковые «8% годовых» могут означать разные вещи: доход до расходов, обещание управляющей компании, расчёт при полной загрузке или процент только от цены квартиры без оформления и разовых платежей.
Наш калькулятор приводит сценарии к одной логике. Он складывает цену объекта и указанные расходы при покупке, рассчитывает годовой доход, вычитает выбранные расходы и налоговый процент, а затем показывает чистый результат на весь учтённый капитал.
Шаг 1. Укажите цену объекта и расходы при покупке
Если известна полная цена квартиры, выберите этот вариант. Если продавец даёт цену за квадратный метр, переключите режим и укажите площадь — калькулятор перемножит значения.
Затем раскройте «Расходы при покупке» и заполните только применимые строки: sinking fund, счётчики, регистрационный сбор и другие разовые затраты. Не добавляйте один платёж дважды.
цена квартиры + sinking fund + счётчики + регистрационный сбор + другие расходы при покупкеВажно: регистрационный процент калькулятор применяет к цене квартиры. Кто фактически оплачивает сборы и в каком размере, определяется документами конкретной сделки.
Шаг 2. Выберите сценарий аренды
Годовой контракт
Укажите месячную аренду и комиссию агента в количестве месячных ставок. Валовой доход равен ставке за месяц, умноженной на 12. Комиссия агента вычитается отдельно.
50 000 ฿ × 12 месяцев = 600 000 ฿ валового дохода; комиссия агента за 1 месяц = 50 000 ฿Доход по месяцам
Этот режим нужен для сезонной или краткосрочной модели. Для каждого месяца введите ожидаемую ставку и загрузку. Например, ставка 80 000 ฿ при загрузке 75% даёт 60 000 ฿ расчётного дохода за месяц.
После этого укажите процент управляющей компании и выберите базу комиссии: со всего арендного дохода или после вычета maintenance. Используйте формулировку из договора управления, а не рыночное предположение.
Шаг 3. Добавьте maintenance и налоговый сценарий
Maintenance вводится в батах за квадратный метр в месяц. Годовой расход рассчитывается как ставка maintenance × площадь × 12 месяцев.
Налоговый переключатель — упрощённый сценарий калькулятора: 0%, 5% или 15% от прибыли после учтённых расходов. Он нужен для сравнения вариантов, но не определяет реальные обязательства конкретного собственника.
Статус резидента, структура владения, вид аренды, допустимые вычеты и порядок подачи декларации нужно проверять отдельно.
Как связаны удержание с аренды и годовой налог
Удержание — это аванс в счёт налога. Часть арендной платы перечисляют налоговой за вас. При годовом расчёте эту сумму засчитывают — второй раз платить её не нужно.
Если собственник — нерезидент Таиланда, с арендной выплаты удерживают 15%. Например, за год аренда составила 600 000 бат: 90 000 перечислили налоговой, 510 000 — собственнику, до остальных расходов. Но 15% — не автоматически окончательный налог.
Если собственник — резидент, при выплате аренды компанией обычно удерживают 5%. С тех же 600 000 бат это 30 000 бат. При аренде обычным физическим лицом такого удержания, как правило, нет, но обязанность собственника рассчитать налог остаётся.
По итогам года в декларации показывают полную аренду до удержания. Применяют разрешённые расходы и вычеты, рассчитывают подоходный налог по прогрессивной шкале с учётом применимых правил и вычитают уже перечисленный аванс. Если аванса не хватило — доплачивают разницу. Если перечислили больше — можно заявить возврат переплаты.
Для нерезидента в этот расчёт входят доходы из Таиланда; его зарубежная зарплата сюда не добавляется.
Что делает наш калькулятор? Он вычитает выбранные 5% или 15% из положительного дохода после учтённых расходов для сравнения сценариев. Это не расчёт удержания с полной аренды и не налоговая декларация. Вариант 0% показывает результат до налогообложения.
Основание: Налоговый кодекс, статьи 48, 50 и 60; разъяснение Revenue Department об удержании 5% при выплате аренды компанией.
Как читать результат
Справа или под формой калькулятор показывает три главных показателя:
- Чистый доход в год — сколько остаётся после расходов и налога, которые вы указали.
- Чистая доходность — отношение чистого дохода ко всей стоимости объекта для расчёта.
- Окупаемость — сколько лет потребовалось бы, если введённый чистый доход повторялся ежегодно.
чистый годовой доход ÷ (цена квартиры + расходы при покупке) × 100%Откройте «Показать расчёт по шагам», чтобы проверить, какие суммы прибавлены и вычтены. Если итог кажется слишком высоким, сначала пересмотрите загрузку, ставку аренды и пропущенные расходы.
Пример: квартира за 5 млн бат
В стартовом примере указаны квартира за 5 000 000 ฿, дополнительные расходы 50 000 ฿, площадь 50 м², годовая аренда по 50 000 ฿ в месяц, комиссия агента за один месяц, maintenance 50 ฿/м² в месяц и налоговый сценарий 5%.
Это демонстрация формулы, а не оценка типичной квартиры. Подставьте условия конкретного объекта.
Что калькулятор не учитывает автоматически
Инструмент не предсказывает будущую ставку, загрузку, рост цены и курс валют. В нём нет отдельных полей для ремонта, мебели, страховки, коммунальных платежей собственника, простоев между арендаторами, финансирования и расходов при продаже. Если такие платежи существенны, учитывайте их отдельно и сравнивайте несколько сценариев.
Для сезонной аренды полезно сделать как минимум три расчёта: осторожный, базовый и оптимистичный. Решение о покупке лучше принимать по осторожному сценарию, а не по максимальному результату.
Частые вопросы
Как считается чистая доходность недвижимости?
Калькулятор делит чистый годовой доход после указанных расходов и налога на цену объекта вместе с внесёнными расходами при покупке, а затем умножает результат на 100%.
Чем чистая доходность отличается от валовой?
Валовая доходность опирается на арендную выручку до расходов. Чистая учитывает введённые пользователем комиссии, maintenance и налог, поэтому лучше показывает, что может остаться собственнику.
Как учесть сезонность аренды на Пхукете?
Выберите режим «Доход по месяцам» и для каждого месяца укажите ожидаемую ставку и загрузку. Доход месяца рассчитывается как ставка, умноженная на процент загрузки.
Можно ли считать результат прогнозом или гарантией?
Нет. Результат зависит от введённых предположений и служит для сравнения сценариев. Он не гарантирует загрузку, ставку аренды, рост цены или фактический налог.
Что проверить перед сравнением проектов
До расчёта доходности проверьте саму сделку: юридическое лицо продавца, землю, разрешения и условия платежа. Для этого используйте наш гайд по проверке застройщика. Масштаб будущего предложения можно сопоставить с исследованием строящихся кондоминиумов Пхукета.
Калькулятор и этот материал предназначены для предварительного анализа и не являются инвестиционной, налоговой или юридической рекомендацией.