Как посчитать налоги при продаже квартиры в Таиланде

Как оформлена квартира?

Для продажи собственности и передачи права аренды используются разные расчёты. Выберите свой раздел:

Freehold: продажа квартиры

В калькуляторе выберите Freehold и нажмите «Продолжить». Дальше укажите данные квартиры и сделки.

Проект, корпус, этаж и площадь

Они нужны, чтобы получить государственную оценку. По назначению она похожа на кадастровую стоимость: это официальная оценочная стоимость для налоговых расчётов, а не рыночная цена квартиры.

Оценки публикует Treasury Department — открыть официальный справочник ↗. Мы подключили данные по проектам Пхукета прямо к калькулятору: выберите комплекс, корпус и этаж, укажите площадь — оценка посчитается автоматически. Land Department использует государственную оценку при оформлении сделки.

Посмотреть проекты и ставки отдельно можно в нашем справочнике государственной оценки квартир на Пхукете →. Оттуда выбранный проект открывается прямо в калькуляторе продажи.

От этой оценки считаются подоходный налог продавца, удерживаемый при продаже (WHT — Withholding Tax), и регистрационный сбор за переход собственности. Обычный регистрационный сбор в нашей модели — 2% оценки.

Если балкон включён в общую ставку, площадь учитывается один раз. Если у него отдельная ставка и поле, добавьте его площадь отдельно. Пустое поле балкона не мешает расчёту, но эта часть не войдёт в оценку.

Если проекта нет в списке, можно продолжить без него: калькулятор временно примет оценку равной цене продажи. Такой результат подходит для грубого планирования; уточнить оценку можно позже.

Цена продажи

Укажите планируемую сумму сделки. От неё считается комиссия агента. Для специального бизнес-налога (SBT — Specific Business Tax) или гербового сбора калькулятор сравнивает цену продажи с государственной оценкой и берёт большую сумму.

В обычной продаже SBT составляет 3,3% с местной надбавкой. Если есть освобождение от SBT, вместо него считается гербовый сбор 0,5%. Эти два платежа не складываются. Регистрационный сбор 2% при этом остаётся привязан к оценке, а не к цене продажи.

Даты покупки и продажи

В поле «Дата регистрации объекта» укажите дату оформления собственности на продавца. В поле «Дата продажи» — планируемую дату перехода собственности к покупателю. По ним калькулятор определяет срок владения: он влияет на WHT и на освобождение от SBT. Ниже разберём это на одном примере.

Регистрация продавца по адресу

Домовая книгаДокумент о регистрацииHouse book / Tabien BaanТайский документ с адресом жилья и сведениями о зарегистрированных по этому адресу людях. Сам по себе не подтверждает право собственности.Открыть термин в базе знаний → — House book, или Tabien Baan (ทะเบียนบ้าน) — тайский документ с адресом жилья и сведениями о зарегистрированных по этому адресу людях. Это регистрация проживания, а не документ о собственности.

Если квартира служила основным жильём продавца и он был зарегистрирован в домовой книге суммарно не менее года, может применяться освобождение от SBT. Для расчёта с этим основанием выберите «Да», без него — «Нет». В обычном примере без льгот оставляем «Нет».

Комиссия и другие расходы

«Комиссия агента за сделку — %» — согласованный процент от цены продажи. Если продаёте без агента, укажите 0.

«Другие расходы — ฿» — например, услуги юриста или дополнительные платежи за ваш счёт. Комиссия уже учтена отдельной строкой.

Нажмите «Показать расходы». На следующем экране появится общая сумма и её состав.

Leasehold: передача права аренды

Leasehold иногда называют «покупкой квартиры», но юридически это аренда. Вы передаёте следующему арендатору действующее право пользоваться объектом, а не собственность на квартиру.

Обычный срочный договор аренды недвижимости оформляется максимум на 30 лет. В предложениях встречается «30 + 30 + 30», но обещания будущих продлений не равны уже зарегистрированному праву на 90 лет. Здесь рассматриваем действующий срок аренды; если часть срока уже прошла, передаётся оставшийся срок.

В калькуляторе выберите Leasehold → «Продолжить». Заполните:

• «Заплатили за право аренды» — стоимость приобретения того действующего права, которое передаёте. Если договор включает отдельные платежи за будущие продления, их нужно отделить: всю цену «90 лет» нельзя автоматически считать расходом на нынешнее право.
• «Получите при передаче» — сумму, которую заплатит новый арендатор.
• Комиссию агента и другие расходы — затраты на передачу права.
• «Переоформление у застройщика — ฿» — платёж по условиям вашего договора.

Нажмите «Показать расходы». Здесь вместо WHT при продаже собственности показан предварительный расчёт PIT — Personal Income Tax, годового подоходного налога физического лица. Он учитывает, сколько вы получите и сколько потратили на право аренды и его передачу.

Модель предполагает, что других доходов за год нет и введённые затраты допустимы к вычету. Это позволяет получить ориентир сейчас. В реальной сделке отдельно определяют, какую часть стоимости передаваемого права можно вычесть. Регистрационные платежи 1% и 0,1% в этом режиме тоже ориентировочные, а не единый тариф любой переуступки.

Отдельных полей дат здесь нет: при одинаковых суммах результат нашего сценария Leasehold не меняется от срока владения. В реальной сделке годовой подоходный налог зависит также от других доходов и допустимых расходов в году передачи права.

Как прочитать результат

Сверху показана цена продажи, а для Leasehold — сумма передачи права. Под ней — «Все расходы»: налоги, сборы, комиссия и другие указанные вами платежи.

Рядом с каждой суммой указан процент от суммы сделки. Это помогает увидеть, на что уходят деньги. Кнопка «Показать подробный расчёт» раскрывает каждую статью расходов.

В Freehold вы увидите WHT, SBT либо гербовый сбор и регистрацию перехода собственности. В Leasehold — сценарную оценку годового PIT, ориентиры регистрационных платежей и переоформление. Все они уже входят в итог.

Чтобы получить остаток от продажи, вычтите «Все расходы» из цены сделки. Остаток — ещё не прибыль: для прибыли учитываются также цена покупки и расходы за годы владения.

Калькулятор относит показанные расходы на продавца. Если часть берёт на себя покупатель, учитывайте эту договорённость при планировании своей суммы.

Расчёт готов. Что дальше?

Теперь вы знаете, сколько заложить на продажу квартиры при выбранных условиях. Можно сравнить другую цену, комиссию или — для Freehold — дату продажи.

Если вы ещё выбираете квартиру, посчитайте и другую сторону: покупку, содержание и доход от аренды. В нашем калькуляторе доходности можно указать расходы на покупку, управление, обслуживание и налоги и увидеть, сколько объект будет приносить после затрат.

Открыть калькулятор покупки и доходности →. Он также доступен в разделе «Инструменты».

Пример: продажа квартиры за 12 млн бат

Возьмём Freehold в Saturdays Residence. Кнопка откроет отдельную вкладку калькулятора с уже заполненными данными примера. Ваш расчёт в другой вкладке не изменится.

Открыть пример →

Для автоматического заполнения нужен JavaScript. Те же данные приведены ниже.

Кнопка заполняет следующие данные; их также можно ввести вручную:

• Freehold; проект Saturdays Residence, корпус A, этаж 3.
• Основная часть — 95 м², балкон — 10 м².
• Цена продажи — 12 000 000 бат.
• Дата регистрации — 15.06.2022; дата продажи — 04.09.2026.
• На вопрос о регистрации по адресу — «Нет».
• Комиссия агента — 5%; другие расходы — 0.

Это учебные площади, не описание конкретной квартиры в продаже. По подключённому справочнику калькулятор получает оценку 8 000 000 бат: 95 × 80 000 + 10 × 40 000.

Результат: «Все расходы» — 1 376 000 бат. После них от цены продажи останется 10 624 000 бат. Из этой суммы ещё не вычтены цена покупки и другие затраты за время владения.

Ниже — состав результата. Все строки уже включены в общую сумму расходов.

Государственные платежи этого примера ранее сверены с Land Department: ฿776 000. Комиссия агента ฿600 000 добавляется отдельно. Условия примера — обычная продажа ранее купленной квартиры физлицом, без наследства, дарения и льгот; все расходы несёт продавец.

Почему дата продажи важна для Freehold

Здесь срок влияет на два разных платежа. WHT зависит от государственной оценки и числа календарных лет владения. SBT обычно перестаёт применяться после пяти лет владения — тогда вместо 3,3% остаётся гербовый сбор 0,5%, если сделка соответствует условиям освобождения.

Это разные способы считать время: для WHT годы покупки и продажи включаются в расчёт, а для пятилетнего срока SBT важны точные даты. Калькулятор делает оба расчёта сам. Поэтому изменение даты может увеличить один налог и одновременно уменьшить общие расходы.

Берём тот же учебный пример: покупка 15 июня 2022 года, цена ฿12 млн, оценка ฿8 млн, агент 5%. Меняем продажу с 4 сентября 2026 года на 16 июня 2027 года. Цену, оценку и правила для сравнения оставляем прежними — это не прогноз будущих условий.

Разница — ฿316 000. WHT вырос на ฿20 000, но замена SBT гербовым сбором снизила платежи на ฿336 000. Вот почему нужно сравнивать весь состав расходов, а не одну ячейку карты.

Это ещё не рекомендация ждать. Содержание объекта, проценты по кредиту, риск изменения цены и потерянная возможность продать сейчас могут оказаться дороже налоговой разницы. Наоборот, чистая аренда за время ожидания может её дополнить.

В этом сравнении регистрация продавца в домовой книге не используется как основание освобождения: меняется только дата продажи. На границе пятилетнего срока результат зависит от точной даты регистрации перехода собственности.

WHT и тепловая карта: как меняется налог по годам

WHT — подоходный налог продавца, удерживаемый при оформлении перехода собственности. Для обычной продажи физлицом он считается не просто процентом от цены сделки: из государственной оценки вычитают установленную долю расходов, оставшуюся сумму распределяют по расчётным годам и применяют налоговую шкалу.

Чтобы сравнить варианты без ручных вычислений, мы сделали тепловую карту WHT — открыть инструмент →.

1. Введите государственную оценку квартиры.
2. Выберите число расчётных лет. Покупка в 2022-м и продажа в 2026-м — пять календарных лет включительно.
3. Посмотрите налог над таблицей. В таблице слева — оценка, сверху — годы. На телефоне её можно сдвигать вбок.

При оценке ฿8 млн и пяти расчётных годах результат — ฿220 000. Указанные рядом 2,75% — доля от оценки. Карта показывает только WHT; остальные расходы продажи остаются в основном калькуляторе.

Как получается эта сумма

Разбор для обычной продажи ранее купленной недвижимости физлицом. WHT здесь не равен единому проценту от цены и не считается как обычный годовой подоходный налог.

1. Считаем календарные годы включительно: 2026 − 2022 + 1 = 5. Для формулы учитывается не более десяти лет.
2. Применяем нормативный вычет: для пяти лет — 65%. От ฿8 млн остаются 35%, то есть ฿2 800 000.
3. Делим на расчётные годы: 2 800 000 ÷ 5 = ฿560 000.
4. Применяем специальную прогрессивную шкалу: первые ฿300 000 × 5% = ฿15 000; следующие ฿200 000 × 10% = ฿20 000; оставшиеся ฿60 000 × 15% = ฿9 000. За расчётный год — ฿44 000.
5. Умножаем обратно: ฿44 000 × 5 = ฿220 000 WHT.

Калькулятор и тепловая карта используют одну формулу. Для пятого года после нормативного вычета остаются именно 35% базы. После десяти расчётных лет применяется значение десяти лет: налог не продолжает искусственно снижаться с каждым следующим годом.

Налог за годы владения — отдельно

Ежегодный налог на квартиру — это расход за время владения, а не налог с продажи. В итог калькулятора продажи он автоматически не входит.

Посчитать ежегодный налог на квартиру →. На отдельной странице выберите Freehold или Leasehold, укажите государственную оценку и срок. Там же объяснено, какие условия заложены в расчёт.

Источники