TITLE и ICONPHUKET: новые проекты при замедлении продаж

Главное

• AssetWise и Siam Piwat заявили новые проекты, но их бюджеты остаются планами девелоперов и не подтверждают продажи, стройку или ввод.
• Ассоциация недвижимости сообщает о нисходящем тренде поглощения жилья, а сентябрьские прибытия через аэропорт снизились на 7,2% год к году; эти показатели нельзя сводить к одному измерению спроса.
• Развитие Synthesis Ark Phuket продолжается: после подготовки NEXUS к запуску объявлен инвестиционный план ICONPHUKET с открытием в 2029 году.
• Новые правила для объектов размещения остаются законопроектом, а результаты рассмотрения государственных оценок квартир и земли пока не опубликованы.

Что изменилось

Главная тема недели — расширение планов девелоперов при отсутствии подтверждения, что рынок уже поглощает новое предложение. Ассоциация недвижимости Пхукета сообщила, что в первом квартале 2026 года поглощение кондоминиумов и малоэтажного жилья стабилизировалось и вошло в нисходящий тренд. Значений показателя, числа сделок и цен источник не приводит, поэтому речь идёт о замедлении темпа продаж, а не о доказанном падении цен.

На этом фоне дочерняя компания AssetWise планирует два проекта: The Fizz Kata стоимостью 1,1 млрд бат и The Kuartz Karon стоимостью 1,4 млрд бат. Вместе это 2,5 млрд бат заявленного нового предложения. Эти оценки девелопера не означают ни объём продаж, ни уже освоенные средства.

Контекст прошлого периода сохраняется и для комплекса Synthesis Ark Phuket. Тогда CBRE Thailand готовила NEXUS к декабрьскому запуску, то есть к переходу отдельного объекта к эксплуатации. Теперь Siam Piwat заявила ICONPHUKET как коммерческий центр этого комплекса: инвестиции запланированы на уровне 10 млрд бат, открытие — на 2029 год. Это следующий подтверждённый этап развития того же комплекса, но бюджеты и сроки двух сообщений не образуют сопоставимой числовой серии.

Спрос со стороны поездок ослаб в сентябре

Сентябрьский поток прибытий через аэропорт Пхукета снизился год к году, но один месяц ещё не устанавливает устойчивый тренд. Аэропорт принял 480 660 прибывающих пассажиров — на 37 572, или на 7,2%, меньше, чем в сентябре 2025 года.

Международные прибытия сократились на 5,3%, до 291 311 человек, внутренние — на 10,1%, до 189 349. За январь—сентябрь аэропорт принял 6,13 млн прибывающих пассажиров против 6,26 млн годом ранее, что на 2,0% меньше.

Это не число уникальных туристов и не прямой показатель сделок с жильём: один человек может учитываться несколько раз, а часть посетителей приезжает на остров по суше. Поэтому данные аэропорта показывают оперативную динамику поездок, но не доказывают изменение спроса на недвижимость. Следующий месячный результат позволит проверить, было ли сентябрьское снижение разовым.

Масштаб портфеля не равен вложениям

Крупный проектный портфель и новые жилые запуски показывают объём заявленного предложения, а не объём фактически вложенных средств или продаж. По оценке Savills Thailand, которую приводит Thansettakij, стоимость крупных государственных и частных проектов на Пхукете превышает 214 млрд бат. Проекты находятся на разных стадиях — от согласований до строительства.

В первом полугодии 2026 года на рынок вывели 67 жилых проектов на 4 166 объектов заявленной стоимостью 52,955 млрд бат. Кондоминиумы составили 3 466 объектов в 16 проектах, виллы — 700 объектов в 51 проекте. Из этих цифр нельзя вывести темпы продаж, заселение или доходность: для этого нужны данные о сделках и вводе конкретных проектов.

Что остаётся неопределённым и что отслеживать

Государственные оценки квартир и земли пока нельзя проверить по конкретным объектам. В опубликованном 30 сентября сообщении о заседании 28 сентября Провинциальный комитет Пхукета по оценке имущества сообщил, что рассматривал оценочную стоимость квартир в кондоминиумах и возражения по оценке земли. Новые значения, список объектов и даты применения не раскрыты. Государственная оценка используется для налогов, регистрационных сборов и других государственных целей, но не равна рыночной цене.

Для операторов размещения ключевым регуляторным вопросом остаётся законопроект, который должен заменить действующий Закон об отелях. Он охватывает гостиницы, хостелы, homestay, временно сдаваемые комнаты и дома. Для малых объектов предлагается уведомление, для средних — регистрация до начала работы, для крупных — лицензия для объекта размещения.

Законопроект ещё не принят: действующие правила на Пхукете не изменились. Проект также предусматривает подготовку 28 подзаконных актов, поэтому практические процедуры и переходные правила ещё предстоит определить.