Пхукет уже построил бум. Теперь ему предстоит его продать

В первом квартале 2026 года на Пхукете зарегистрировали 2 548 переходов права собственности на жильё — на 17,9% больше, чем годом ранее. Их стоимость выросла ещё сильнее, на 34,9%, до 10,4 млрд бат. Если смотреть только на эти цифры, рынок снова ускоряется.

Но у недвижимости несколько часов, и каждый показывает своё время. Проект сначала запускают, затем бронируют, два–три года строят и только после этого передают покупателю. Поэтому рост регистраций в 2026 году может отражать решения, принятые в разгар бума 2023–2024 годов, а не сегодняшний спрос.

Чтобы понять, куда действительно идёт рынок, нужно смотреть не только на сделки, но и на абсорбцию — с какой скоростью покупатели поглощают выставленное предложение.

После пика запусков

Рынок уже создал очередь будущих завершений

По данным Colliers, в 2023 году на Пхукете запустили 9 483 квартиры в кондоминиумах, а в 2024-м — уже 15 516. Это был пик нового предложения. В 2025 году число запусков сократилось до 8 372, а прогноз на 2026 год составляет 6–8 тысяч квартир.

Сокращение запусков не означает, что предложение исчезло. Оно означает, что рынок уже создал большую очередь проектов, которые ещё строятся и будут передаваться покупателям позднее.

Официальное обследование REIC за первое полугодие 2025 года показало последствия этого рывка. На Пхукете предлагалось 14 596 новых жилых объектов. За полгода было продано 2 461 — на 52,3% меньше, чем годом ранее. Непроданный остаток вырос на 56%, до 12 135 объектов стоимостью 98,7 млрд бат.

Особенно заметно замедлился рынок вилл. Новые продажи упали более чем на 70%, а месячная абсорбция снизилась с 5,5% до 1,8%. При сохранении такой скорости имевшегося остатка хватило бы более чем на четыре года продаж.

REIC фиксировал примерно девять месяцев экспозиции в одном сегменте Камалы, около 61 месяца для вилл за 10–40 млн бат в районе Тхеп Красаттри — Си Сунтхон и около 77 месяцев для вилл дороже 40 млн бат в коридоре Банг Тао — Сурин. Эти сегменты нельзя напрямую сравнивать между собой. Но вместе они показывают главное — единого рынка Пхукета больше нет.

Регистрации

Сильный квартал — положительный сигнал, но ещё не доказательство нового бума

В первом квартале 2026 года количество переходов права собственности действительно выросло. Это важный положительный сигнал, поэтому механически продолжать кризисную картину 2025 года нельзя.

Однако регистрация происходит в конце цепочки. Покупатель мог забронировать квартиру в 2023 или 2024 году, а получить её только сейчас. Чтобы доказать новое расширение спроса, необходимо увидеть, что одновременно сокращается непроданный остаток и растут свежие продажи, а не только передачи ранее купленных объектов.

Такой свежей полной таблицы REIC по Пхукету — новые продажи, новое предложение и остаток — в открытых данных пока нет. Поэтому утверждать, что накопленный запас уже рассосался, преждевременно.

Строительный лаг

Волна завершений не исчезла — она задержалась

Год назад CBRE ожидала завершения 10 020 квартир в 39 проектах в течение 2026 года. Но в первом полугодии фактически были завершены только три проекта на 1 196 квартир — на 56,8% меньше, чем во втором полугодии 2025-го. Многие стройки задержались или ещё не были готовы к передаче.

Следовательно, главная проверка рынка не закончилась. Она сместилась на второе полугодие 2026 года и 2027 год, когда отложенные проекты начнут выходить одновременно.

Для сильных девелоперов это не обязательно проблема. У AssetWise и Sansiri есть значительный портфель заключённых контрактов, а отдельные проекты на Пхукете хорошо проданы ещё до завершения строительства. Но таблицы Colliers показывают огромный разброс: среди проектов Банг Тао и Лаяна заявленная доля проданных объектов варьировалась примерно от 25% до 93%.

Более того, Colliers предупреждает, что показатели кондоминиумов частично улучшались за счёт оптовых покупок агентами. Такие бронирования считаются первичными продажами, но часть квартир позднее способна вернуться на рынок в виде переуступок и вторичного предложения.

Поэтому следующая фаза будет не общим падением или общим ростом, а отбором. Сильный бренд, правильная цена и востребованное место смогут пройти волну завершений. Слабые и недифференцированные проекты будут конкурировать с новостройками, готовыми квартирами и инвесторами, пытающимися перепродать ранее забронированные лоты.

Текущий интерес

Покупательский всплеск оказался кратким, а устойчивый спрос находится в аренде

Данные FazWaz за декабрь 2025 — май 2026 года описывают не сделки, а обращения пользователей. Тем не менее они помогают увидеть направление текущего интереса.

Количество запросов на покупку выросло с 1 902 в декабре до 4 746 в марте, после чего упало до 1 892 в мае. Сам FazWaz описывает это как краткий всплеск, вернувшийся к исходному уровню, а не как устойчивый переход рынка к покупке.

Главный устойчивый спрос находился на стороне аренды: на неё пришлось 71% всех обращений. Отдельная выборка FazWaz из 500 реально заключённых арендных договоров за январь–июнь 2026 года показывает среднюю ставку 51 тысяча бат в месяц и типичный срок 12 месяцев; 65% контрактов были годовыми.

Эти данные не измеряют абсорбцию новостроек. Но они показывают, что у рынка есть реальный конечный пользователь — арендатор. Именно способность новых объектов находить арендаторов и оправдывать цену покупки станет второй проверкой после передачи квартир инвесторам.

Вывод

Пхукет переходит от бума запусков к проверке спросом

Пхукет не находится ни в точке подтверждённого обвала, ни в точке доказанного нового бума.

В 2023–2024 годах остров пережил бум запусков. В 2025 году официальные данные показали резкое замедление новых продаж, рост непроданного остатка и падение абсорбции вилл. В начале 2026 года регистрации восстановились, но значительная часть этого роста может относиться к более ранним продажам. Одновременно обещанная волна завершений задержалась и ещё не полностью попала на рынок.

Главный вопрос на 2026–2027 годы звучит не так: «Есть ли на Пхукете покупатели?» Они есть. Вопрос в другом: достаточно ли их, чтобы поглотить одновременно отложенные стройки, новый первичный рынок и возможное вторичное предложение от инвесторов — без роста сроков продажи, скидок и давления на доходность.

Ответ появится не в очередном сообщении о новом проекте и не в одном квартале регистраций. Его покажут три показателя: непроданный остаток, абсорбция и фактические завершения. Именно их Phuket Analytics будет отслеживать дальше.