Собственное исследование · Видео
Сколько квартир строится на Пхукете
Мы посчитали введённые и заявленные квартиры, чтобы увидеть будущую конкурентную среду каждого района.
00 · Зачем считать предложение
Новые квартиры конкурируют дважды
После завершения строительства похожие квартиры одновременно выходят на рынок аренды, а позднее — на вторичный рынок. В одном районе могут появиться сотни или тысячи сопоставимых объектов. Поэтому важно заранее понимать, сколько квартир уже введено, сколько строится и где предложение увеличится сильнее всего.
Короткий ответ: в исследование вошли 78 444 квартиры. Из них 32 591 заявлена к вводу в 2026–2029 годах. Это не прогноз продаж и не обещание сдачи в срок — это объём будущей конкуренции.
01 · Масштаб рынка
Существующий и будущий фонд
Мы разделили введённые квартиры и заявленные проекты. Так видно, какая часть предложения существует сегодня, а какая ещё формируется.
Распределение квартир по сроку ввода
02 · Районы
Будущий объём распределён неравномерно
Абсолютное количество квартир показывает масштаб конкуренции, а сравнение с существующим фондом — скорость изменения района. Небольшой объём сам по себе не означает привлекательность: там может быть меньше и спрос.
03 · Концентрация
Бангтао и Лаян формируют 48% будущего фонда
В двух соседних районах сосредоточены 15 654 квартиры с заявленным вводом в 2026–2029 годах. Это не запрещает покупку, но повышает требования к цене входа, продукту и управлению.
Будущие квартиры в крупнейших районах
04 · Насколько увеличится каждый район
Одинаковое число квартир по-разному меняет районы
В Бангтао запланировано примерно на 220% больше квартир, чем было сдано к концу 2025 года, в Лаяне — примерно на 233%. Для Центра прирост составляет около 20%, для Патонга — 28%, для Раваи — 78%. Быстрый рост не является автоматическим запретом на покупку, но повышает требования к цене, планировке, управлению и расположению.
05 · Большой Бангтао
Внутри одного района рынки тоже различаются
Мы отдельно посчитали Лагуну, Коктанод, собственно Бангтао, зону Лотос, Пасак, Boat Avenue и Чернгталей. Такое деление помогает сравнить непосредственное окружение объекта, но не является официальным административным делением.
06 · Как менялся рынок с 1991 года
После 2022 года особенно заметно ускорение Бангтао и Лаяна
Первые кондоминиумы появились в Патонге, который долго оставался лидером. Позже резко вырос центральный район, ориентированный в том числе на тайский внутренний спрос. График заканчивается в 2029 году только потому, что более поздние проекты на дату исследования ещё не были объявлены.
Как менялось лидерство районов
1991
Патонг126
Центр61
2011
Патонг2 130
Центр1 169
Камала599
Раваи570
2022
Центр14 248
Патонг4 274
Раваи3 631
Бангтао1 930
2025
Центр16 737
Бангтао4 772
Раваи4 400
Патонг4 274
Лаян2 207
2029
Центр20 015
Бангтао15 287
Раваи7 820
Лаян7 346
Патонг5 488
07 · Как интерпретировать цифры
Предложение — это контекст, а не инвестиционный вердикт
Аналитика не выбирает квартиру за покупателя и не предсказывает доходность с точностью. Она показывает конкурентную среду и помогает сформулировать вопросы.
- Сравнивайте объект с непосредственным окружением, а не со всем островом.
- Проверяйте, кто должен арендовать похожие квартиры после ввода.
- Учитывайте цену входа, планировку, управление и реальный спрос.
Методика и источники
Как мы считали
Мы вручную собрали сведения о кондоминиумах Пхукета, построенных начиная с 1991 года, и о проектах, известных на конец 2025 года. Считали квартиры — без вилл и гостиничных номеров.
В исследование вошли 383 проекта: 274 со сдачей до конца 2025 года и 109 со сдачей в 2026–2029 годах. Ещё в 16 проектах количество квартир установить не удалось, поэтому мы не включили их в итог. По этой причине цифры в статье отличаются от более ранней видеопрезентации.
Источники: сайты и презентации девелоперов, Google Search, Google Maps, каталог FazWaz ↗ и материалы Treasury Department ↗.
Текстовая версия видео
Содержание ролика по главам
Мы убрали повторы и исправили ошибки распознавания речи. Числа заменены на уточнённые значения из статьи, поэтому они могут отличаться от показанных в ролике.
Почему важно считать будущее предложение
Вступление ролика использует метафору очереди: после завершения строительства похожие квартиры конкурируют за арендаторов, а позднее — за покупателей на вторичном рынке. В одном районе одновременно могут появиться сотни или тысячи сопоставимых объектов. Поэтому важно заранее понимать, сколько квартир уже введено, сколько строится и где предложение увеличится сильнее всего.
Масштаб рынка кондоминиумов
Исследование охватывает кондоминиумы Пхукета начиная с 1991 года и проекты, известные на конец 2025 года. Мы насчитали 383 проекта, в которых удалось установить количество квартир: 274 со сдачей до конца 2025 года и 109 со сдачей в 2026–2029 годах. Всего получилось 78 444 квартиры, из которых 32 591, или 41,5%, приходится на будущие годы. Заявленная дата не гарантирует своевременную сдачу: отдельные проекты могут задерживаться, а новые продолжат появляться.
Сколько строится в каждом районе
Районы отличаются не только абсолютным объёмом, но и соотношением будущего и уже введённого фонда. В Центре учтено 16 737 квартир по 2025 год включительно и 3 278 в проектах 2026–2029 годов. В Бангтао — 4 772 и 10 515 соответственно, в Лаяне — 2 207 и 5 139, в Раваи — 4 400 и 3 420. На другом конце шкалы находятся Па-Клок и Ко-Кэо, где в базе нет будущих квартир в кондоминиумах, а также Май-Кхао с 66 квартирами. Небольшой объём предложения сам по себе не означает привлекательность: там может быть меньше и спрос.
Где концентрируется будущее предложение
Бангтао и Лаян вместе формируют 15 654 квартиры с заявленным вводом в 2026–2029 годах — около 48% всего будущего фонда базы. Концентрация объясняется популярностью западного побережья у покупателей и девелоперов, однако строительство не доказывает наличие достаточного будущего спроса. Для оценки объекта необходимо сопоставлять количество новых квартир с размером района, туристическим и долгосрочным спросом, инфраструктурой и ценовым сегментом.
Насколько увеличится каждый район
Общее количество новых квартир показывает объём будущей конкуренции, а сравнение с уже построенными — скорость изменения района. В Бангтао запланировано примерно на 220% больше квартир, чем было сдано к концу 2025 года, в Лаяне — примерно на 233%. Для Центра прирост составляет около 20%, для Патонга — 28%, для Раваи — 78%. Быстрый рост не является автоматическим запретом на покупку, но повышает требования к цене, планировке, управлению и расположению конкретного проекта.
Большой Бангтао по отдельным зонам
Бангтао нельзя рассматривать как единый рынок. Мы отдельно посчитали Лагуну, Коктанод, собственно Бангтао, зону Лотос, Пасак, Boat Avenue и Чернгталей. Например, в Коктаноде раньше не было учтённых кондоминиумов, но теперь заявлено 1 693 квартиры. В зоне Boat Avenue к концу 2025 года было 668 квартир и планируется ещё 2 527, в Чернгталее — 873 и 1 943 соответственно. Такое деление помогает сравнить непосредственное окружение объекта, но не является официальным административным делением.
Как менялся рынок с 1991 года
Первые кондоминиумы появились в Патонге, который долго оставался лидером. Позже резко вырос центральный район, ориентированный в том числе на тайский внутренний спрос. После 2022 года особенно заметно ускорение Бангтао и Лаяна. Если известные проекты будут завершены, к 2029 году в Бангтао будет около 15 287 квартир, в Лаяне — 7 346, в Раваи — 7 820. График заканчивается в 2029 году только потому, что более поздние проекты на дату исследования ещё не были объявлены.
Как интерпретировать цифры
Аналитика не выбирает квартиру за покупателя и не предсказывает доходность с точностью. Она показывает конкурентную среду и помогает сформулировать вопросы: сколько похожих объектов выйдет одновременно, кто должен их арендовать, когда владельцы начнут перепродажу и чем конкретная квартира будет отличаться от соседних. Ликвидность зависит не только от района, но и от цены покупки, продукта, качества управления и реального спроса. Поэтому эти данные следует использовать как один из инструментов проверки инвестиционной гипотезы.
Вопрос не в том, есть ли предложение
Вопрос — какое предложение останется конкурентоспособным в своём окружении. Чем больше похожих квартир появится рядом, тем важнее цена входа, продукт и реальный спрос.