Сценарий знакомый. Кондо на этапе строительства стоит 5 млн бат. В презентации показывают будущие 5,75 млн: плюс 15% к моменту получения ключей. Покупателю кажется, что эти 750 тыс. он уже почти заработал.
Но откуда возьмётся новая цена? После сдачи квартира выйдет на один рынок с готовыми кондо вокруг. Если похожие квартиры уже продаются за 5 млн или дешевле, будущему покупателю придётся объяснить, почему именно эта стоит 5,75 млн.
С этого вопроса мы и начали: действительно ли ожидание стройки сегодня продаётся со скидкой?
Первая улика: цены районов
Сначала мы посмотрели, сколько в среднем просят за квадратный метр в семи районах. Картина получилась ожидаемо разной.
| Район | Медиана цены предложения |
|---|---|
| Чалонг | 105 тыс. ฿/м² |
| Раваи | 135 тыс. ฿/м² |
| Най-Янг / Сакху | 136 тыс. ฿/м² |
| Карон | 159 тыс. ฿/м² |
| Камала | 161 тыс. ฿/м² |
| Бангтао / Чернгталай | 168 тыс. ฿/м² |
| Патонг | 174 тыс. ฿/м² |
Разница между Чалонгом и Патонгом — почти 70 тыс. бат за метр. Значит, сравнивать объект в одном районе со «средней ценой Пхукета» бессмысленно.
Но и районная медиана оказалась слабой уликой. В ней рядом лежат маленькие и большие квартиры, новые и старые здания, обычные комплексы и дорогие курортные проекты. Кондо может быть дешевле медианы района лишь потому, что оно старше или дальше от пляжа.
Вторая улика: проценты первички и готового фонда
Тогда мы сузили поиск до небольших кондо площадью 25–45 м² и внутри каждого района разделили строящиеся и сданные проекты.
| Район | Строятся | Сданы | Разница |
|---|---|---|---|
| Чалонг | 112 тыс. ฿/м² | 93 тыс. ฿/м² | +20% |
| Раваи | 119 тыс. ฿/м² | 107 тыс. ฿/м² | +11% |
| Най-Янг / Сакху | 131 тыс. ฿/м² | 93 тыс. ฿/м² | +41% |
| Карон | 147 тыс. ฿/м² | 123 тыс. ฿/м² | +20% |
| Камала | 153 тыс. ฿/м² | 115 тыс. ฿/м² | +33% |
| Бангтао / Чернгталай | 147 тыс. ฿/м² | 130 тыс. ฿/м² | +14% |
| Патонг | 237 тыс. ฿/м² | 110 тыс. ฿/м² | +115% |
На первый взгляд дело раскрыто: во всех семи районах стройка дороже. Но Патонг сразу разрушает такой вывод. Разница 115% выглядит как сенсация, пока не замечаешь, что строящуюся часть там представляют всего три дорогих проекта. Мы сравнили не два одинаковых рынка, а разные наборы зданий.
В Раваи, Кароне и Бангтао, где набор проектов шире, разрыв спокойнее — 11–20%. В Най-Янге он достигает 41%. Именно туда мы пошли проверять, что скрывается внутри процента.
Главная проверка: три The Title в Най-Янге
Мы нашли три однокомнатные квартиры одного застройщика. Площадь почти одинаковая — от 35,45 до 36,9 м². Все три предлагаются в иностранную квоту. Отличается главное: год проекта.
| Проект | Год | Площадь | Полная цена | За м² |
|---|---|---|---|---|
| The Title Residencies | Сдан в 2019 | 35,45 м² | 3,50 млн ฿ | 99 тыс. ฿ |
| The Title Halo 1 | Сдан в 2024 | 36 м² | 4,80 млн ฿ | 133 тыс. ฿ |
| The Title Serenity Naiyang | Сдача в 2026 | 36,9 м² | 4,85 млн ฿ | 132 тыс. ฿ |
Вот здесь расследование меняется. Строящийся Serenity и готовый Halo стоят практически одинаково. Разница полной цены — всего 50 тыс. бат. За квадрат строящийся проект даже чуть дешевле, но экономией это назвать трудно: покупатель ждёт сдачи, не получая заметной скидки.
Зато Residencies 2019 года дешевле обоих примерно на 1,3 млн бат. Значит, районные 41% возникли во многом потому, что новые проекты сравнивались со всем готовым фондом, включая более старые здания. Когда мы поставили рядом стройку и недавний готовый проект, разрыв почти исчез.
Ещё одна ловушка: одинаковый комплекс, разные цены
Мы проверили четыре квартиры по 38 м² в уже сданном Above Element. Цена оказалась от 125 до 154 тыс. бат за метр. Разница между крайними вариантами — 1,11 млн бат, или около 23%, хотя адрес, проект и площадь совпадают.
Часть разницы могут объяснить этаж, вид и форма владения. Но для покупателя смысл простой: даже внутри одного комплекса нет единственной «правильной цены». Дорогой лот должен иметь преимущество, которое будет понятно и следующему покупателю.
Проверяем обещанные 15%
Вернёмся к Serenity. Сегодня он стоит около 132 тыс. бат за м². Рост на 15% означает продажу примерно по 152 тыс. бат за м², или около 5,6 млн бат за квартиру.
Но готовый Halo рядом уже предлагается примерно по 133 тыс. бат. Чтобы покупатель после сдачи заплатил за Serenity 152 тыс., должен подорожать весь локальный рынок, исчезнуть более дешёвые альтернативы или новый проект должен дать заметное преимущество. Сами ключи не создают дополнительные 19 тыс. бат на каждом квадратном метре.
Как понять, адекватна ли цена
Не начинайте со скидки от прайса застройщика. Прайс можно повысить перед скидкой. Начинайте с квартир, которые покупатель может выбрать вместо вашего объекта.
- Посмотрите районный уровень. Он покажет общий ценовой коридор и поможет заметить явную аномалию.
- Найдите три–пять готовых замен. Сначала в том же комплексе, затем в соседней фазе того же застройщика, потом в проектах того же класса поблизости.
- Выровняйте сравнение. Площадь, число спален, год сдачи, форма владения, расстояние до пляжа, этаж и вид должны быть как можно ближе.
- Смотрите две цены. Цена за метр нужна для сравнения, полная цена — чтобы понять реальный бюджет и круг конкурентов.
- Посчитайте цену выхода. Прибавьте обещанный рост к сегодняшней цене и найдите готовые квартиры, с которыми объект будет конкурировать после сдачи.
Рабочий ориентир можно сформулировать так. Если стройка стоит на уровне сопоставимого готового кондо, скидки за ожидание нет. Если она дороже на 10–20%, эта переплата уже должна объясняться конкретными преимуществами. Если будущая цена после обещанного роста заметно выше всех готовых аналогов, рост, вероятно, уже заложен в презентацию, но ещё не подтверждён рынком.
На что смотреть — и что не считать доказательством
Смотрите: на ближайшую готовую замену, полную цену, цену за метр, возраст здания, иностранную квоту или leasehold, этаж, вид и реальную цену будущего выхода.
Не считайте доказательством: скидку от внутреннего прайса, среднюю цену всего Пхукета, один процент по району, рост цены на сайте застройщика и фразу «после сдачи всегда дороже».
В нашем примере район сказал «стройка дороже на 41%». Сопоставимые проекты сказали «разницы почти нет». Для решения о покупке второй ответ важнее.
Как мы считали этот срез
Цены зафиксированы 11 сентября 2026 года по открытым объявлениям FazWaz, без ссылок на отдельные лоты. Для сравнения стадий просмотрено 838 строк; после ограничения площади до 25–45 м² осталось 382 предложения. Чтобы повторы одного проекта не определяли результат, сначала считалась медиана проекта, затем района. Фильтр «строится» включает и переуступки, а среди готовых объектов может оставаться предложение застройщика. Это цены предложения, не зарегистрированные сделки.
Проверка цены не заменяет юридическую проверку. До невозвратного платежа полезно пройти наш разбор застройщика и проекта и проверить финансовую модель через калькулятор доходности Phuket Analytics.