Что предлагают изменить
REIC 30 июля опубликовал материал Prachachat Business о подготовке нового комплексного генплана Пхукета. По словам источника в провинциальном управлении градостроительства, проект корректируют после замечаний бизнеса. Затем его должен одобрить провинциальный комитет, после чего документ вынесут на 90-дневное общественное ознакомление. Президент Ассоциации недвижимости Пхукета Меттапхонг Упатисисрыанг ожидает вступления плана в силу в IV квартале 2027 года, но это оценка участника процесса, а не утверждённая дата.
В проекте используется FAR — отношение суммарной площади всех этажей здания к площади участка. FAR 8, например, позволяет разместить на участке в 1 000 кв. метров до 8 000 кв. метров общей площади этажей, если соблюдены остальные требования. Для зон интенсивного развития обсуждается FAR 7–8, для природных и историко-культурных территорий, включая Старый город, — 2–3. Весь Патонг могут отнести к коммерческой «красной» зоне; изменения также могут затронуть отдельные территории Таланга и города Пхукет.
Высота зависит не только от карты
В части «красных» зон обсуждается предельная высота 45–60 метров вместо распространённого на большей части острова ограничения в 23 метра. Однако глава Chateau Phuket Паттанан Писутвимон подчёркивает, что это не станет автоматическим разрешением для каждого участка. Ширина дороги, строительные нормы и FAR могут ограничить фактическую высоту 20–24 метрами. В плотном Патонге высотный проект может потребовать сноса существующих зданий или объединения участков.
Рынок уже учитывает неопределённость вокруг будущих правил. По словам президента ассоциации, земля в Чонгтале подорожала примерно с 5–7 млн до 15–21 млн батов за рай, то есть за 1 600 кв. метров. Представители Kanda Property и AssetWise также говорят о значительном росте цен, но расходятся в оценке дальнейшего эффекта генплана: одни ожидают подорожания участков в новых «красных» зонах, другие допускают усиление торга и снижение цен на землю с более жёсткими ограничениями. Это оценки участников рынка, а не единая статистика зарегистрированных сделок.
Девелоперы готовят новые проекты
По оценке Ассоциации недвижимости Пхукета, застройщики ускоряют получение строительных разрешений и экологических согласований, прежде всего для кондоминиумов; число заявок может приближаться к 100. Sansiri заявила о планах открыть на Пхукете в 2026–2030 годах 30 проектов общей стоимостью 40 млрд батов — 13 малоэтажных комплексов и 17 кондоминиумов. Компания называет Россию, Китай, Израиль, Францию и Великобританию пятью крупнейшими рынками происхождения своих иностранных покупателей на острове. Корпоративные планы не означают, что все проекты уже получили разрешения.
Позиция редакции
Проект генплана способен изменить экономику участков, которым окончательно повысят разрешённую плотность или высоту. Потенциальными выгодоприобретателями станут собственники земли, девелоперы, гостиничные операторы и проекты редевелопмента — прежде всего там, где можно объединить участки или заменить старую застройку. Но дорогая земля сама по себе не делает высотный проект жизнеспособным: в уже плотном Патонге снос, выкуп соседних участков и соблюдение строительных требований могут существенно изменить расчёт окупаемости.
Для острова решающими будут не максимальные 60 метров, а окончательная карта, правила для каждого участка и способность дорог, водоснабжения, канализации и электросетей выдержать дополнительную плотность. Если застройка будет расти быстрее инфраструктуры, выгоду получат отдельные участки и проекты, а издержки почувствуют целые районы. Поэтому повышение лимитов нельзя считать безусловно положительным для Пхукета: оно требует понятного инфраструктурного плана и защиты исторической среды, ландшафта и низкоэтажного курортного характера острова.