Большое видеоисследование
Сколько квартир строится на Пхукете: предложение кондоминиумов до 2029 года
Сколько квартир уже построено, сколько планируют сдать до 2029 года и в каких районах предложение увеличится сильнее всего.
Короткий ответ
На конец 2025 года мы насчитали на Пхукете 78 444 квартиры в 383 проектах
Из них 45 853 квартиры относятся к проектам со сроком сдачи до конца 2025 года, а 32 591 — к проектам, которые планируют завершить в 2026–2029 годах. Это 41,5% всех квартир, попавших в исследование. Почти половина будущего объёма сосредоточена в Бангтао и Лаяне.
- 41,5% квартир приходится на проекты со сдачей в 2026–2029 годах
- 15 654 будущие квартиры приходятся на Бангтао и Лаян
- 16 проектов не вошли в подсчёт: количество квартир не удалось установить
К моменту публикации статьи появилось ещё 16 проектов. Они не вошли в этот подсчёт — разберём их в следующих выпусках. Подпишитесь на канал, чтобы не пропустить обновление.
01 · Зачем считать предложение
Строительство сегодня формирует конкуренцию завтра
Количество строящихся квартир показывает, как изменится конкурентная среда после ввода проектов. Новые объекты будут одновременно искать арендаторов, а позднее часть из них выйдет на вторичный рынок.
Поэтому объём будущего фонда — не ответ на вопрос «покупать или не покупать». Это один из показателей, который нужно сопоставлять с реальным спросом, ценой входа, качеством продукта и управлением. Метафора очереди из видео описывает именно эту будущую конкуренцию, а не порядок покупки квартиры на старте продаж.
02 · Масштаб рынка
41,5% всех найденных квартир приходится на проекты 2026–2029 годов
Это не означает, что все 32,6 тысячи квартир будут сданы точно в срок. Мы распределили проекты по заявленному году завершения строительства. Сроки могут сдвигаться, а новые проекты продолжат появляться.
03 · География
Где появляется новое предложение
Абсолютное число будущих квартир показывает объём новой конкуренции. Отношение к фонду с вводом до конца 2025 года показывает, насколько быстро меняется сам район.
04 · Концентрация
фонда 2026–2029 годов приходится на Бангтао и Лаян
В двух соседних районах учтено 15 654 квартиры с заявленным вводом в 2026–2029 годах из 32 591 по острову. Это почти половина всего нового предложения базы.
На Бангтао объём 2026–2029 годов более чем вдвое превышает фонд с вводом до конца 2025 года. В Лаяне — более чем в два раза. Рост предложения часто сопровождает популярность района, но сам по себе не подтверждает, что будущего спроса будет достаточно.
05 · Внутри Бангтао
Один район — разные рынки
Большой Бангтао нельзя оценивать одной цифрой. Лагуна, Коктанод, Пасак, Чернгталей и зона Boat Avenue отличаются инфраструктурой, сценарием использования и будущим объёмом.
Слева в каждой строке — проекты со сдачей до конца 2025 года, справа — 2026–2029 годы. В сумме по зонам получается 4 772 и 10 515 квартир. Один проект Laguna не учитывается, поскольку количество квартир установить не удалось. Это наше деление Бангтао для исследования; оно не совпадает с официальными административными границами.
06 · Рост по годам
Как менялось лидерство районов с 1991 по 2029 год
Для каждого года показано общее количество квартир, построенных к этому моменту. Все полосы нарисованы в одном масштабе, поэтому можно сравнить не только районы, но и рост всего рынка.
1991
2011
2022
2025
2029
После 2022 года особенно заметен рост Бангтао. Значения для 2026–2029 годов основаны на известных сроках строительства. Проекты, которые ещё не объявлены, здесь не учитываются.
07 · Как пользоваться цифрами
Исследование не выбирает квартиру за покупателя
Оно помогает задать правильные вопросы до сделки и увидеть будущих конкурентов, которых пока нет на вторичном рынке.
- 01
Сравнить количество будущих квартир не только во всём районе, но и рядом с конкретным проектом.
- 02
Понять, чем объект отличается от сотен квартир той же площади и планировки.
- 03
Проверить, откуда должен появиться спрос: со стороны туристов, постоянных арендаторов или местных жителей.
- 04
Оценить будущую перепродажу: сроки сдачи соседних проектов, рассрочки и возможные периоды одновременных продаж.
- 05
Не принимать решение по одной цифре: результат зависит также от цены покупки, качества проекта и управления.
Что эти данные показывают
Масштаб и географию известного предложения; относительную нагрузку на существующий фонд; примерное число будущих конкурентов.
Чего они не доказывают
Будущую цену, доходность, загрузку аренды, качество конкретного проекта или гарантированное соблюдение сроков строительства.
Текстовая версия видео
Содержание ролика по главам
Мы убрали повторы и исправили ошибки распознавания речи. Числа заменены на уточнённые значения из статьи, поэтому они могут отличаться от показанных в ролике.
Почему важно считать будущее предложение
Вступление ролика использует метафору очереди: после завершения строительства похожие квартиры конкурируют за арендаторов, а позднее — за покупателей на вторичном рынке. В одном районе одновременно могут появиться сотни или тысячи сопоставимых объектов. Поэтому важно заранее понимать, сколько квартир уже введено, сколько строится и где предложение увеличится сильнее всего.
Масштаб рынка кондоминиумов
Исследование охватывает кондоминиумы Пхукета начиная с 1991 года и проекты, известные на конец 2025 года. Мы насчитали 383 проекта, в которых удалось установить количество квартир: 274 со сдачей до конца 2025 года и 109 со сдачей в 2026–2029 годах. Всего получилось 78 444 квартиры, из которых 32 591, или 41,5%, приходится на будущие годы. Заявленная дата не гарантирует своевременную сдачу: отдельные проекты могут задерживаться, а новые продолжат появляться.
Сколько строится в каждом районе
Районы отличаются не только абсолютным объёмом, но и соотношением будущего и уже введённого фонда. В Центре учтено 16 737 квартир по 2025 год включительно и 3 278 в проектах 2026–2029 годов. В Бангтао — 4 772 и 10 515 соответственно, в Лаяне — 2 207 и 5 139, в Раваи — 4 400 и 3 420. На другом конце шкалы находятся Па-Клок и Ко-Кэо, где в базе нет будущих квартир в кондоминиумах, а также Май-Кхао с 66 квартирами. Небольшой объём предложения сам по себе не означает привлекательность: там может быть меньше и спрос.
Где концентрируется будущее предложение
Бангтао и Лаян вместе формируют 15 654 квартиры с заявленным вводом в 2026–2029 годах — около 48% всего будущего фонда базы. Концентрация объясняется популярностью западного побережья у покупателей и девелоперов, однако строительство не доказывает наличие достаточного будущего спроса. Для оценки объекта необходимо сопоставлять количество новых квартир с размером района, туристическим и долгосрочным спросом, инфраструктурой и ценовым сегментом.
Насколько увеличится каждый район
Общее количество новых квартир показывает объём будущей конкуренции, а сравнение с уже построенными — скорость изменения района. В Бангтао запланировано примерно на 220% больше квартир, чем было сдано к концу 2025 года, в Лаяне — примерно на 233%. Для Центра прирост составляет около 20%, для Патонга — 28%, для Раваи — 78%. Быстрый рост не является автоматическим запретом на покупку, но повышает требования к цене, планировке, управлению и расположению конкретного проекта.
Большой Бангтао по отдельным зонам
Бангтао нельзя рассматривать как единый рынок. Мы отдельно посчитали Лагуну, Коктанод, собственно Бангтао, зону Лотос, Пасак, Boat Avenue и Чернгталей. Например, в Коктаноде раньше не было учтённых кондоминиумов, но теперь заявлено 1 693 квартиры. В зоне Boat Avenue к концу 2025 года было 668 квартир и планируется ещё 2 527, в Чернгталее — 873 и 1 943 соответственно. Такое деление помогает сравнить непосредственное окружение объекта, но не является официальным административным делением.
Как менялся рынок с 1991 года
Первые кондоминиумы появились в Патонге, который долго оставался лидером. Позже резко вырос центральный район, ориентированный в том числе на тайский внутренний спрос. После 2022 года особенно заметно ускорение Бангтао и Лаяна. Если известные проекты будут завершены, к 2029 году в Бангтао будет около 15 287 квартир, в Лаяне — 7 346, в Раваи — 7 820. График заканчивается в 2029 году только потому, что более поздние проекты на дату исследования ещё не были объявлены.
Как интерпретировать цифры
Аналитика не выбирает квартиру за покупателя и не предсказывает доходность с точностью. Она показывает конкурентную среду и помогает сформулировать вопросы: сколько похожих объектов выйдет одновременно, кто должен их арендовать, когда владельцы начнут перепродажу и чем конкретная квартира будет отличаться от соседних. Ликвидность зависит не только от района, но и от цены покупки, продукта, качества управления и реального спроса. Поэтому эти данные следует использовать как один из инструментов проверки инвестиционной гипотезы.
Методика и источники
Как мы считали
Мы вручную собрали сведения о кондоминиумах Пхукета, построенных начиная с 1991 года, и о проектах, известных на конец 2025 года. Считали квартиры — без вилл и гостиничных номеров.
В исследование вошли 383 проекта: 274 со сдачей до конца 2025 года и 109 со сдачей в 2026–2029 годах. Ещё в 16 проектах количество квартир установить не удалось, поэтому мы не включили их в итог. По этой причине цифры в статье отличаются от более ранней видеопрезентации.
Источники исследования: сайты и презентации девелоперов, Google Search, Google Maps, каталог проектов FazWaz и материалы Treasury Department. Данные сопоставлялись между собой и проверялись вручную по каждому проекту.
Вывод
Вопрос не в том, есть ли предложение. Вопрос — какое предложение окажется конкурентоспособным в своём окружении.
Большой объём строительства не отменяет инвестиции в Пхукет. Он отменяет право выбирать объект только по обещанию роста района. Чем больше похожих квартир появится рядом, тем большее значение имеют цена входа, реальный спрос и отличия самого продукта.