Condominium Act

Настоящий Закон именуется «Закон о кондоминиумах B.E. 2522 (1979)».

Настоящий Закон вступает в силу по истечении ста восьмидесяти дней со дня его опубликования в Правительственном вестнике.

Все иные положения законов, правил или предписаний по вопросам, урегулированным настоящим Законом, либо противоречащие или не соответствующие его положениям, заменяются положениями настоящего Закона.

Для целей настоящего Закона:

«Кондоминиум» означает здание, право собственности на которое может быть разделено между отдельными лицами на части, каждая из которых включает право собственности на личное имущество и долю в праве общей собственности на общее имущество.

«Личное имущество» означает юнит, а также сооружения или земельный участок, выделенные в собственность каждого отдельного собственника юнита.

«Юнит» означает часть кондоминиума, право собственности на которую может быть обособлено в пользу отдельного лица.

«Общее имущество» означает части кондоминиума, не являющиеся юнитами, земельный участок, на котором расположен кондоминиум, а также земли или иное имущество, предназначенные для общего использования либо общей пользы совладельцев.

«Свидетельство о праве собственности на юнит» означает официальный документ, удостоверяющий право собственности на личное имущество и долю в праве общей собственности на общее имущество.

«Совладелец» означает собственника юнита в соответствующем кондоминиуме.

«Юридическое лицо кондоминиума» означает юридическое лицо, зарегистрированное в соответствии с настоящим Законом.

«Правила» означают правила юридического лица кондоминиума.

«Общее собрание» означает очередное общее собрание либо внеочередное общее собрание совладельцев в зависимости от обстоятельств.

«Комитет» означает комитет юридического лица кондоминиума.

«Член комитета» означает члена комитета юридического лица кондоминиума.

«Управляющий» означает управляющего юридического лица кондоминиума.

«Уполномоченное должностное лицо» означает лицо, назначенное министром для исполнения настоящего Закона.

«Министр» означает министра, ответственного за исполнение настоящего Закона.

Министр внутренних дел отвечает за исполнение настоящего Закона и вправе назначать уполномоченных должностных лиц, издавать министерские правила, устанавливающие сборы и расходы в пределах ставок, предусмотренных приложением к настоящему Закону, а также определять иные вопросы, необходимые для исполнения настоящего Закона.

Министерские правила вступают в силу после их опубликования в Правительственном вестнике.

Собственник земли и здания, желающий зарегистрировать такую землю и здание как кондоминиум в соответствии с настоящим Законом, подаёт уполномоченному должностному лицу заявление о регистрации кондоминиума вместе со следующими документами и сведениями:

1. свидетельством о праве собственности на земельный участок;
2. планом кондоминиума, включая пути въезда и выезда к общественной дороге;
3. сведениями о юнитах, личном и общем имуществе, включая площадь, характер использования и иные сведения, установленные министром;
4. долей каждого собственника юнита в праве общей собственности на общее имущество согласно статье 14;
5. подтверждением заявителя о том, что здание, заявленное для регистрации, свободно от обременений, кроме ипотеки здания совместно с земельным участком;
6. проектом правил юридического лица кондоминиума;
7. иными доказательствами, предусмотренными министерскими правилами.

Если собственник земли и здания, указанный в статье 6, рекламирует продажу юнитов в кондоминиуме, он обязан хранить по месту ведения деятельности копии рекламных текстов, изображений или проспектов, распространённых среди публики в любой форме, до продажи всех юнитов. Не менее одного комплекта таких рекламных материалов должно быть передано юридическому лицу кондоминиума для хранения.

Рекламные тексты и изображения, относящиеся к документам и сведениям, предусмотренным статьёй 6, должны соответствовать документам и сведениям, поданным вместе с заявлением о регистрации. В рекламе также должны быть ясно указаны сведения об общем имуществе помимо имущества, предусмотренного статьёй 15.

Рекламные тексты, изображения и рекламные проспекты считаются составной частью предварительного договора купли-продажи или договора купли-продажи юнита — в зависимости от обстоятельств. Если содержание рекламы или изображения противоречит договору либо не соответствует ему, такое противоречие должно толковаться в пользу будущего покупателя или покупателя юнита.

Предварительный договор купли-продажи или договор купли-продажи юнита между собственником земли и здания по статье 6 и будущим покупателем либо покупателем юнита должен быть заключён по форме, установленной министром.

Часть такого договора, которая не соответствует установленной министром форме и не является благоприятной для будущего покупателя или покупателя юнита, не имеет юридической силы.

После получения заявления по статье 6, если в свидетельстве о праве собственности на землю указаны ипотечный кредитор или кредитор с преимущественным правом в отношении земли и здания, уполномоченное должностное лицо публикует сведения о заявлении и письменно уведомляет такого кредитора. Кредитор должен явиться и представить доказательства в течение 30 дней с момента получения уведомления.

Часть вторая статьи 7 отменена Законом о кондоминиумах № 4 B.E. 2551 (2008).

Если установлено, что земля свободна от обременений, либо если земля находится в ипотеке и ипотечный кредитор согласился на регистрацию кондоминиума, заявление может быть принято.

Если ипотека здания не распространяется на земельный участок, регистрация здания как кондоминиума не допускается.

При отказе в регистрации должностное лицо должно без промедления письменно сообщить заявителю причины отказа.

Сведения о регистрации кондоминиума публикуются уполномоченным должностным лицом в Правительственном вестнике.

Подача заявления по статье 6, публикация объявления, уведомление кредиторов и регистрация по статье 7 осуществляются в соответствии с критериями, процедурой и условиями, установленными министерскими правилами.

После регистрации кондоминиума уполномоченное должностное лицо в течение пятнадцати дней направляет представленное по статье 6 свидетельство о праве собственности на землю местному должностному лицу земельного ведомства по месту нахождения кондоминиума. В регистрационный раздел свидетельства вносится отметка о том, что земельный участок подпадает под действие настоящего Закона, после чего свидетельство остаётся на хранении у этого органа.

Если земля находится в ипотеке и ипотечный кредитор согласился на регистрацию кондоминиума, также фиксируются согласие кредитора и сумма погашения, причитающаяся ему от каждой квартиры согласно статье 22.

После регистрации кондоминиума и внесения отметки в свидетельство о праве собственности на землю по статье 9 дальнейшая регистрация прав и юридических актов в отношении этого земельного участка не допускается, кроме случаев, предусмотренных настоящим Законом.

Сама подача заявления о регистрации кондоминиума не создаёт обременения в отношении кондоминиума.

При отказе в регистрации заявитель вправе подать министру письменную жалобу в течение 30 дней с момента, когда ему стало известно об отказе.

Министр принимает решение в течение 60 дней с момента получения жалобы. Решение министра является окончательным.

Право собственности на юнит является неделимым.

Собственник юнита имеет право собственности на принадлежащее ему личное имущество и право общей собственности на общее имущество.

Пол и стена, разделяющие какие-либо юниты, считаются общей собственностью совладельцев соответствующих юнитов. Осуществление прав в отношении такого имущества производится в соответствии с правилами юридического лица кондоминиума.

Собственник юнита не вправе совершать в отношении своего личного имущества действия, способные затронуть конструкцию или устойчивость здания либо защиту здания от повреждений, а также иные действия, запрещённые правилами юридического лица кондоминиума.

Доля каждого совладельца в праве общей собственности на общее имущество определяется отношением площади каждого отдельного юнита к общей площади всех юнитов в кондоминиуме на момент подачи заявления о регистрации кондоминиума по статье 6.

*Статья 14 изложена в редакции Закона о кондоминиумах № 4 B.E. 2551 (2008).*

Следующее имущество считается общим имуществом:

1. земля, на которой расположен кондоминиум;
2. земля, предназначенная для общего использования или общей пользы;
3. конструкции и сооружения, обеспечивающие устойчивость кондоминиума и его защиту от повреждений;
4. здание, части здания и оборудование, предназначенные для общего использования или общей пользы;
5. инструменты и принадлежности, предназначенные для общего использования или общей пользы;
6. помещения, предназначенные для общего обслуживания кондоминиума;
7. иное имущество, предназначенное для общего использования или общей пользы;
8. офис юридического лица кондоминиума;
9. недвижимость, приобретённая в соответствии со статьёй 48(1);
10. сооружения или системы, созданные для обеспечения безопасности или поддержания состояния окружающей среды внутри кондоминиума, например системы противопожарной защиты, освещения, вентиляции, кондиционирования воздуха, водоотведения, очистки сточных вод, удаления мусора и нечистот;
11. имущество, содержание которого оплачивается за счёт средств, предусмотренных статьёй 18.

Общее имущество, являющееся недвижимостью, не может быть предметом иска о разделе, принудительного обращения взыскания по ипотеке или принудительной продажи с публичных торгов отдельно от личного имущества.

Управление общим имуществом и его использование осуществляются в соответствии с настоящим Законом и правилами юридического лица кондоминиума.

Если часть кондоминиума предназначена для ведения коммерческой деятельности, для такой части должна быть организована отдельная система входа и выхода, не нарушающая обычное спокойное проживание совладельцев.

Никто не вправе вести коммерческую деятельность в кондоминиуме иначе как в части кондоминиума, предназначенной для этого в соответствии с предыдущим абзацем.

*Статья 17/1 добавлена Законом о кондоминиумах № 4 B.E. 2551 (2008).*

Совладельцы совместно уплачивают налоги и сборы пропорционально доле каждого совладельца в праве общей собственности на общее имущество по статье 14.

Совладельцы совместно несут расходы, возникающие в связи с предоставлением общих услуг, использованием механизмов, оборудования и коммунальных систем, предназначенных для общего пользования или общей пользы, а также расходы на содержание и эксплуатацию общего имущества. Такие расходы распределяются пропорционально доле каждого совладельца в общем имуществе по статье 14 либо пропорционально пользе, приходящейся на каждую квартиру, как это установлено правилами кондоминиума.

Собственник земли и здания по статье 6 считается совладельцем юнитов, право собственности на которые ещё не передано какому-либо лицу, и обязан совместно нести предусмотренные первым и вторым абзацами расходы, относящиеся к таким юнитам.

*Статья 18 изложена в редакции Закона о кондоминиумах № 4 B.E. 2551 (2008).*

Если совладелец не уплатил предусмотренные статьёй 18 суммы в установленный срок, он обязан уплатить надбавку в размере не более 12% годовых от суммы задолженности без начисления сложных процентов, в соответствии с правилами юридического лица кондоминиума.

Совладелец, имеющий задолженность по статье 18 продолжительностью шесть месяцев и более, обязан уплатить надбавку в размере не более 20% годовых. Ему также может быть приостановлено предоставление общих услуг или пользование общим имуществом в соответствии с правилами юридического лица кондоминиума; кроме того, он не имеет права голоса на общем собрании.

Надбавка, предусмотренная первым абзацем, считается расходом по статье 18.

*Статья 18/1 добавлена Законом о кондоминиумах № 4 B.E. 2551 (2008).*

Иностранец или юридическое лицо, признаваемое законом иностранным, может иметь право собственности на юнит при соблюдении одного из следующих условий:

1. иностранец с разрешением на постоянное проживание в Таиланде;
2. иностранец, которому разрешён въезд в Королевство в соответствии с законодательством о содействии инвестициям;
3. юридическое лицо, предусмотренное статьями 97 и 98 Земельного кодекса и зарегистрированное как юридическое лицо по тайскому праву;
4. иностранное юридическое лицо, предусмотренное Объявлением Революционного совета № 281 от 24 ноября 1972 года и получившее свидетельство о содействии инвестициям в соответствии с законодательством о содействии инвестициям;
5. иностранец или юридическое лицо, признаваемое законом иностранным, которые ввезли иностранную валюту в Королевство, сняли средства с батового счёта лица, проживающего за пределами страны, либо сняли средства с валютного депозитного счёта.

В каждом кондоминиуме совокупная площадь квартир, принадлежащих лицам из статьи 19, не должна превышать 49% общей площади всех квартир, зафиксированной при регистрации кондоминиума по статье 6.

При передаче права собственности на юнит иностранцу или юридическому лицу по статье 19 передающая сторона обязана сообщить компетентному должностному лицу имена иностранцев и юридических лиц, указанных в статье 19, а также долю площади юнитов, находящуюся в их собственности. Лицо, которому передаётся право собственности, обязано представить компетентному должностному лицу следующие доказательства:

1. лицо по статье 19(1) — доказательство разрешения на проживание в Королевстве в соответствии с иммиграционным законодательством;
2. лицо по статье 19(2) — доказательство разрешения на въезд в Королевство в соответствии с законодательством о содействии инвестициям;
3. юридическое лицо по статье 19(3) — доказательство регистрации как юридического лица по тайскому праву;
4. юридическое лицо по статье 19(4) — доказательство получения свидетельства о содействии инвестициям;
5. лицо или юридическое лицо по статье 19(5) — доказательство ввоза иностранной валюты в Королевство либо снятия средств с предусмотренного законом нерезидентского батового или валютного депозитного счёта в сумме не меньше цены продажи юнита.

После получения и проверки документов по статье 19 ter, если совокупная доля площади юнитов, уже принадлежащих лицам по статье 19 или переходящих к ним, не превышает предел статьи 19 bis, компетентное должностное лицо обязано зарегистрировать в пользу приобретателя право и юридический акт в отношении юнита в соответствии со статьёй 4.

Иностранец или юридическое лицо по статье 19 обязаны отчуждать принадлежащий им юнит в следующих случаях:

1. если юнит приобретён в качестве наследника по закону, наследника по завещанию либо иным образом и вместе с площадью, принадлежащей другим иностранцам и юридическим лицам по статье 19, превышает предел статьи 19 bis;
2. если разрешение иностранца на проживание по статье 19(1) отозвано либо документ, подтверждающий проживание, утратил силу;
3. если в отношении иностранца по статье 19(1), (2) или (5) издан окончательный приказ о депортации либо вместо депортации ему предписано выехать для работы в другое место;
4. если Совет по инвестициям Таиланда лишил иностранца по статье 19(2) разрешения оставаться в Королевстве;
5. если свидетельство о содействии инвестициям юридического лица по статье 19(4) отозвано.

Лицо, обязанное отчуждать юнит, должно письменно уведомить компетентное должностное лицо в течение 60 дней со дня возникновения соответствующего основания.

В случае пункта 1 отчуждению подлежит часть юнитов, превышающая установленный предел. В случаях пунктов 2–5 отчуждению подлежат все юниты, принадлежащие такому лицу.

Отчуждение должно состояться не позднее одного года соответственно со дня приобретения права, отзыва разрешения на проживание или утраты силы подтверждающего документа, издания приказа о депортации, отзыва разрешения оставаться в стране либо отзыва свидетельства о содействии инвестициям. Если юнит не отчуждён в этот срок, Генеральный директор Земельного департамента вправе произвести его отчуждение; положения главы III Земельного кодекса о принудительной продаже земли и принятые на их основании министерские правила применяются с необходимыми изменениями.

Если компетентное должностное лицо отзывает разрешение на проживание иностранца по статье 19(1), устанавливает недействительность документа о его проживании, издаёт приказ о депортации иностранца по статье 19(1), (2) или (5), отзывает разрешение иностранца по статье 19(2) оставаться в Королевстве либо отзывает свидетельство о содействии инвестициям юридического лица по статье 19(4), оно обязано уведомить Генерального директора Земельного департамента в течение 60 дней со дня издания соответствующего решения либо со дня, когда ему стали известны такие обстоятельства.

Если иностранец или иностранное юридическое лицо, не относящиеся к категориям статьи 19, получают юнит по закону, завещанию или иному основанию, они должны уведомить регистратора в течение 60 дней и продать юнит не позднее одного года с момента приобретения права.

Лицо, которое приобрело юнит как гражданин Таиланда, а затем утратило тайское гражданство вследствие отказа от гражданства, натурализации в другом государстве или лишения гражданства и при этом не относится к иностранцам, указанным в статье 19, обязано письменно уведомить уполномоченное должностное лицо об утрате гражданства и невозможности сохранять собственность на юнит в течение 60 дней со дня утраты гражданства.

Такое лицо обязано продать все принадлежащие ему юниты не позднее одного года со дня утраты гражданства. Если юниты не отчуждены в установленный срок, применяется механизм принудительного отчуждения по статье 19 quinquies, части четвёртой, с необходимыми изменениями.

Лицо, которое приобрело юнит как гражданин Таиланда, затем утратило тайское гражданство и стало иностранцем, отвечающим статье 19, вправе сохранить собственность, если письменно уведомит уполномоченное должностное лицо об утрате гражданства и в течение 180 дней представит доказательства своего статуса по статье 19.

Если принадлежащая этому лицу площадь превышает предел статьи 19 bis, превышающая часть должна быть отчуждена не позднее одного года со дня утраты гражданства. При неисполнении применяется механизм статьи 19 quinquies, части четвёртой.

Если лицо не желает сохранять собственность, оно обязано уведомить должностное лицо в течение 60 дней и продать все принадлежащие ему юниты не позднее одного года со дня утраты гражданства.

Юридическое лицо, учреждённое по тайскому праву и владеющее юнитом, которое впоследствии стало юридическим лицом, признаваемым иностранным, и больше не относится к категориям статьи 19, обязано письменно уведомить уполномоченное должностное лицо об изменении статуса и невозможности сохранять собственность в течение 60 дней.

Оно обязано продать все принадлежащие ему юниты не позднее одного года со дня изменения статуса. При неисполнении применяется механизм статьи 19 quinquies, части четвёртой, с необходимыми изменениями.

Юридическое лицо, учреждённое по тайскому праву и владеющее юнитом, которое впоследствии стало юридическим лицом, признаваемым иностранным, но продолжает соответствовать одной из категорий статьи 19, вправе сохранить собственность.

Для этого оно обязано уведомить уполномоченное должностное лицо об изменении статуса и в течение 180 дней представить доказательства соответствия статье 19. Если принадлежащая ему площадь превышает предел статьи 19 bis, превышающая часть должна быть отчуждена не позднее одного года со дня изменения статуса.

Если юридическое лицо не желает сохранять собственность, оно обязано уведомить должностное лицо в течение 60 дней и продать все принадлежащие ему юниты не позднее одного года со дня изменения статуса. При неисполнении применяется механизм статьи 19 quinquies, части четвёртой.

Статья 19 duodecies отменена Законом о кондоминиумах № 4 B.E. 2551 (2008).

Статья 19 terdecies отменена Законом о кондоминиумах № 4 B.E. 2551 (2008).

После регистрации кондоминиума по статье 7 уполномоченное должностное лицо обязано без промедления выдать свидетельства о праве собственности на юниты в соответствии с зарегистрированным планом здания.

До регистрации юридического лица кондоминиума по статье 31 регистрация прав и юридических актов в отношении юнита не допускается, кроме регистрации прекращения ипотеки, внесённой уполномоченным должностным лицом в соответствии со статьёй 22, либо передачи права собственности на все юниты одному лицу или нескольким лицам в общую собственность.

Документ должен содержать как минимум:

1. местоположение и площадь земли кондоминиума;
2. расположение, площадь и план юнита с указанием ширины, длины и высоты;
3. долю в общем имуществе;
4. имя и фамилию собственника;
5. раздел для регистрации прав и юридических сделок;
6. подпись компетентного должностного лица;
7. официальную печать.

Свидетельство составляется в двух экземплярах: один передаётся собственнику юнита, второй хранится в учреждении уполномоченного должностного лица. Экземпляр, хранящийся в учреждении, может быть фотокопией или фотографией оригинала; в таком случае копия должна быть подписана и скреплена печатью уполномоченного должностного лица.

Форма свидетельства, критерии и порядок его выдачи, включая выдачу заменяющего свидетельства, устанавливаются министерскими правилами.

Если недвижимое имущество по статье 15(1) или (2) было заложено до регистрации кондоминиума и залогодержатель согласился на регистрацию в соответствии с третьим абзацем статьи 7, при выдаче свидетельств уполномоченное должностное лицо указывает заявителя как собственника юнита и вносит запись об ипотеке в каждое свидетельство.

В свидетельстве также указывается сумма погашения долга, которую залогодержатель должен получить от каждого юнита; она рассчитывается пропорционально доле в общем имуществе, указанной в регистрационной записи.

После выдачи свидетельств в соответствии с предыдущим абзацем каждый юнит считается предметом обеспечения по ипотеке только в части суммы, указанной в его свидетельстве.

Если уполномоченное должностное лицо внесло в свидетельство запись об ипотеке недвижимого имущества в соответствии со статьёй 22, при первой передаче каждого юнита лицом, указанным в таком свидетельстве собственником, право передаётся приобретателю свободным от ипотеки.

Если выясняется, что выдача свидетельства, регистрация права или юридического акта в отношении юнита либо внесение записи в регистрационный раздел произведены ошибочно или незаконно, соответствующее уполномоченное должностное лицо вправе аннулировать ошибочную регистрацию либо исправить ошибку в зависимости от обстоятельств.

Уполномоченное должностное лицо вправе провести проверку и потребовать представить свидетельство о праве собственности на юнит, документы о регистрации права или юридического акта, документы о внесении записи в регистрационный раздел либо иные относящиеся к делу документы.

До вынесения решения об аннулировании или исправлении оно обязано уведомить всех заинтересованных лиц не менее чем за пятнадцать дней, предоставив им возможность заявить возражения. Если заинтересованное лицо не заявит возражения в течение тридцати дней со дня получения уведомления, считается, что оно отказалось от права на возражение. Если получить свидетельство невозможно, уполномоченное должностное лицо вправе выдать заменяющее свидетельство.

После проведения проверки уполномоченное должностное лицо вправе действовать в соответствии с установленными обстоятельствами.

Если суд вынес вступившее в законную силу решение или определение об аннулировании либо исправлении, уполномоченное должностное лицо обязано исполнить такое решение или определение.

Если свидетельство о праве собственности на юнит утрачено или существенно повреждено, собственник вправе обратиться за выдачей заменяющего свидетельства.

После выдачи заменяющего свидетельства по статье 24 или 25 заменённое свидетельство аннулируется, если суд не постановил иное.

Если экземпляр свидетельства, хранящийся в учреждении уполномоченного должностного лица, утрачен или существенно повреждён, уполномоченное должностное лицо вправе потребовать представить экземпляр, находящийся у собственника юнита, изучить его и изготовить на его основании дубликат для хранения в учреждении.

Уполномоченное должностное лицо по настоящему Закону является регистратором, осуществляющим регистрацию прав и юридических актов в отношении юнитов.

Лицо, желающее зарегистрировать право или юридический акт в отношении юнита по настоящему Закону, обязано представить регистратору свидетельство о праве собственности на юнит.

Регистратор вправе зарегистрировать право или юридический акт в отношении передачи права собственности на юнит только при отсутствии задолженности по расходам, предусмотренным статьёй 18. Заявитель обязан представить актуальный документ, удостоверенный юридическим лицом кондоминиума и подтверждающий отсутствие такой задолженности.

Управляющий обязан выдать совладельцу письменное подтверждение отсутствия задолженности по предыдущему абзацу в течение пятнадцати дней со дня получения соответствующего заявления при условии, что совладелец полностью уплатил суммы, причитающиеся по статье 18.

Положение второго абзаца не применяется к регистрации права или юридического акта в отношении передачи права собственности на юнит до регистрации юридического лица кондоминиума.

*Статья 29 изложена в редакции Закона о кондоминиумах № 4 B.E. 2551 (2008).*

Положения главы VI Земельного кодекса о регистрации прав и юридических актов, а также изданные на его основании министерские правила применяются к регистрации прав и юридических актов в отношении юнитов с необходимыми изменениями.

Передача права собственности на юнит, если она не является передачей всех юнитов одному лицу либо нескольким лицам в общую собственность, допускается только при одновременной подаче передающей и приобретающей сторонами заявления о передаче права на юнит и заявления о регистрации юридического лица кондоминиума. Регистратору представляются копия правил юридического лица кондоминиума и доказательства, необходимые для его регистрации.

После одобрения заявления регистратор одновременно регистрирует передачу права собственности приобретателю и юридическое лицо кондоминиума. Сведения о регистрации юридического лица кондоминиума публикуются в Правительственном вестнике.

Заявление и регистрация юридического лица кондоминиума осуществляются в соответствии с критериями и процедурой, установленными министерскими правилами.

Положение первого абзаца не применяется к передаче права собственности на юнит после регистрации юридического лица кондоминиума.

Правила юридического лица кондоминиума должны содержать как минимум:

1. наименование юридического лица, содержащее слова «юридическое лицо кондоминиума»;
2. его цели по статье 33;
3. место нахождения офиса юридического лица кондоминиума, который должен располагаться в кондоминиуме;
4. сумму расходов юридического лица кондоминиума, подлежащую предварительной уплате совладельцами;
5. порядок управления общим имуществом;
6. правила использования личного и общего имущества;
7. долю каждого юнита в общем имуществе;
8. долю каждого собственника в общих расходах по статье 18;
9. иные сведения, требуемые подзаконными актами.

Изменение зарегистрированных правил допускается только на основании решения общего собрания совладельцев. Управляющий обязан представить изменённые правила регистратору для регистрации в течение тридцати дней со дня принятия решения.

Если регистратор установит, что изменение правил не противоречит закону, он регистрирует такое изменение.

*Статья 32 изложена в редакции Закона о кондоминиумах № 4 B.E. 2551 (2008).*

Юридическое лицо кондоминиума, зарегистрированное по статье 31, является юридическим лицом.

Целью юридического лица кондоминиума является управление и содержание общего имущества; для достижения этой цели оно вправе совершать любые действия при условии их одобрения совладельцами в соответствии с настоящим Законом.

Если часть кондоминиума изымается в соответствии с законодательством об экспроприации недвижимого имущества, совладелец, чей юнит был изъят, после экспроприации утрачивает право на оставшееся общее имущество. Юридическое лицо кондоминиума обязано организовать выплату этому совладельцу стоимости утраченного права в общем имуществе за счёт совладельцев, чьи юниты не были изъяты, пропорционально доле каждого из них в общем имуществе.

Для обеспечения выплаты совладельцу, утратившему право в общем имуществе, соответствующее требование, подобно расходам по второму абзацу статьи 18, имеет преимущество перед личным имуществом собственников юнитов, не подвергшихся изъятию.

Юридическое лицо кондоминиума должно иметь одного управляющего, которым может быть физическое или юридическое лицо.

Если управляющим является юридическое лицо, оно обязано назначить физическое лицо, которое будет исполнять обязанности управляющего от его имени.

Управляющий должен быть не моложе двадцати пяти лет и не должен иметь ни одного из следующих запретов:

1. являться банкротом;
2. быть признанным недееспособным или ограниченно дееспособным;
3. быть исключённым, уволенным или освобождённым от государственной службы, из государственного либо частного учреждения за недобросовестное исполнение обязанностей;
4. быть осуждённым вступившим в законную силу приговором к лишению свободы, кроме преступления, совершённого по неосторожности, или малозначительного правонарушения;
5. быть ранее отстранённым от должности управляющего за недобросовестность, ненадлежащее поведение или безнравственный поступок;
6. иметь задолженность по платежам, предусмотренным статьёй 18.

Если управляющим является юридическое лицо, физическое лицо, действующее от его имени, также должно отвечать требованиям и не иметь запретов, установленных предыдущим абзацем.

Управляющий назначается решением общего собрания совладельцев по статье 49. Назначенный управляющий обязан зарегистрировать доказательства своего назначения у уполномоченного должностного лица в течение тридцати дней со дня принятия решения.

Управляющий освобождает должность в следующих случаях:

1. смерть либо прекращение статуса юридического лица;
2. отставка;
3. истечение срока найма, установленного договором;
4. утрата квалификации либо возникновение запрета по статье 35/1;
5. неисполнение настоящего Закона, изданных на его основании министерских правил или условий договора найма, если общее собрание совладельцев приняло решение об отстранении по статье 49;
6. принятие общим собранием совладельцев решения об отстранении.

Управляющий обязан и вправе:

• выполнять действия в соответствии с целями статьи 33, правилами юридического лица кондоминиума либо решениями общего собрания совладельцев и с соблюдением закона;
• в срочной ситуации может самостоятельно принимать разумные меры для безопасности здания;
• организует безопасность и порядок в кондоминиуме;
• представляет юридическое лицо кондоминиума;
• ежемесячно составляет отчёт о доходах и расходах;
• размещает этот отчёт для собственников в течение 15 дней после окончания месяца и оставляет его доступным не менее 15 последовательных дней;
• взыскивать с совладельцев задолженность по расходам статьи 18;
• выполняет иные предусмотренные подзаконными актами обязанности.

Управляющий обязан исполнять свои функции лично, кроме действий, которые правила либо решение общего собрания по статье 49(2) разрешают совершать представителю. Управляющий или его представитель должен находиться в месте исполнения обязанностей в часы, установленные правилами юридического лица кондоминиума.

*Статья 36 изложена в редакции Закона о кондоминиумах № 4 B.E. 2551 (2008).*

В юридическом лице кондоминиума создаётся комитет из не менее трёх и не более девяти членов, назначаемых общим собранием собственников.

Срок полномочий каждого члена комитета составляет два года. Если член комитета освобождает должность до окончания срока либо дополнительные члены назначаются в период полномочий действующего состава, заменяющий или дополнительно назначенный член исполняет обязанности только в течение оставшейся части срока действующего состава.

Если по окончании срока новый состав ещё не назначен, члены, срок полномочий которых истёк, продолжают исполнять обязанности до вступления в должность новых членов.

Член комитета, освободивший должность в связи с истечением срока, может быть назначен повторно, но не более чем на два последовательных срока, кроме случая, когда невозможно найти другое лицо для исполнения обязанностей.

Управляющий обязан зарегистрировать назначение членов комитета у уполномоченного должностного лица в течение тридцати дней со дня принятия общим собранием соответствующего решения.

Членом комитета может быть:

• собственник юнита или его супруг;
• законный представитель, опекун или попечитель собственника в предусмотренном законом случае;
• один представитель юридического лица, владеющего юнитом.

Если один юнит принадлежит нескольким совладельцам, от этого юнита может быть назначен только один член комитета.

Лицо, назначаемое членом комитета, не должно:

1. быть несовершеннолетним, недееспособным или ограниченно дееспособным;
2. быть ранее освобождённым от должности члена комитета либо отстранённым от должности управляющего решением общего собрания за недобросовестность, ненадлежащее поведение или безнравственный поступок;
3. быть исключённым, уволенным или освобождённым от государственной службы, из государственного либо частного учреждения за недобросовестное исполнение обязанностей;
4. быть осуждённым вступившим в законную силу приговором к лишению свободы, кроме преступления, совершённого по неосторожности, или малозначительного правонарушения.

Помимо истечения срока полномочий член комитета прекращает исполнение обязанностей в случае:

1. смерти;
2. отставки;
3. утраты статуса, предусмотренного статьёй 37/1, либо возникновения запрета по статье 37/2;
4. решения общего собрания собственников о прекращении полномочий, принятого в соответствии со статьёй 44.

Комитет избирает одного из своих членов председателем и вправе избрать одного члена заместителем председателя.

Председатель созывает заседания комитета. Если не менее двух членов комитета потребовали созвать заседание, председатель обязан назначить его дату в течение семи дней со дня получения требования.

Для проведения заседания необходимо присутствие не менее половины общего числа членов комитета.

Если председатель отсутствует или не может исполнять обязанности, заседание ведёт заместитель председателя. При отсутствии заместителя или невозможности исполнения им обязанностей присутствующие члены избирают председательствующего из своего состава.

Решение принимается большинством голосов. Каждый член комитета имеет один голос. При равенстве голосов председательствующий получает дополнительный решающий голос.

Комитет:

1. контролирует управление юридическим лицом кондоминиума;
2. назначает одного из членов временно исполнять функции управляющего, если управляющий отсутствует или не способен нормально исполнять обязанности более семи дней;
3. проводит заседание не реже одного раза в шесть месяцев;
4. выполняет иные обязанности, установленные подзаконными актами.

Юридическое лицо кондоминиума обязано составлять отчёт о финансовом положении не реже одного раза за каждый двенадцатимесячный период. Такой период считается его отчётным периодом.

Отчёт должен содержать статьи, показывающие активы и обязательства юридического лица кондоминиума, а также счёт доходов и расходов. Он подлежит проверке аудитором и утверждению общим собранием совладельцев в течение ста двадцати дней после окончания отчётного периода.

Юридическое лицо кондоминиума составляет годовой отчёт о результатах деятельности и представляет его общему собранию совладельцев вместе с отчётом о финансовом положении. Копии этих документов должны быть направлены совладельцам не менее чем за семь дней до собрания.

Годовой отчёт, баланс и правила должны храниться в офисе юридического лица кондоминиума, чтобы собственники и компетентные должностные лица могли с ними ознакомиться.

Годовой отчёт и баланс хранятся не менее десяти лет после утверждения общим собранием.

Юридическое лицо кондоминиума вправе осуществлять вместо совладельцев их права в отношении всего общего имущества против третьих лиц либо предъявлять требования о возврате имущества в интересах всех совладельцев.

Совладельцы обязаны уплачивать юридическому лицу кондоминиума:

• авансовые суммы на его расходы;
• первоначальный фонд для деятельности, предусмотренной правилами или решением собрания;
• иные средства для исполнения решения общего собрания на установленных им условиях.

Для обеспечения взыскания задолженности по расходам, предусмотренным статьёй 18, юридическое лицо кондоминиума имеет следующие преимущественные права:

1. в отношении расходов по первому абзацу статьи 18 — преимущественное право, равное праву по статье 259(1) Гражданского и торгового кодекса, на всё движимое имущество, внесённое собственником юнита в принадлежащий ему юнит;
2. в отношении расходов по второму абзацу статьи 18 — преимущественное право, равное праву по статье 273(1) Гражданского и торгового кодекса, на личное имущество каждого собственника юнита.

Преимущественное право по пункту 2 имеет приоритет перед ипотекой, если управляющий представил уполномоченному должностному лицу перечень задолженности.

Управляющий обязан созвать общее собрание. Собрание, созванное впервые в течение шести месяцев со дня регистрации юридического лица кондоминиума, считается первым очередным общим собранием и проводится для назначения комитета, а также утверждения правил и управляющего, зарегистрированных вместе с заявлением о регистрации юридического лица кондоминиума.

Если первое очередное общее собрание не согласно с каким-либо положением правил либо с управляющим, указанными в предыдущем абзаце, оно рассматривает изменение правил либо освобождение от должности или назначение управляющего.

Комитет организует очередное общее собрание один раз в год, не позднее 120 дней после окончания финансового года, чтобы:

• утвердить баланс;
• рассмотреть годовой отчёт;
• назначить аудитора;
• решить другие вопросы повестки.

Внеочередное собрание при необходимости могут инициировать:

• управляющий;
• комитет решением более половины присутствующих членов;
• собственники, располагающие не менее чем 20% всех голосов.

Если требование подали собственники с 20% голосов, комитет должен организовать собрание в течение 15 дней. Если он этого не сделал, собственники вправе провести его самостоятельно через назначенного представителя.

Письменное уведомление должно содержать место, дату, время, повестку и разумно достаточные сведения о рассматриваемых вопросах. Оно направляется собственникам минимум за семь дней до собрания.

Кворум общего собрания составляют присутствующие лица, располагающие не менее чем одной четвертью общего числа голосов.

Если кворума нет, повторное собрание созывается в течение 15 дней. Для повторного собрания закон уже не требует установленного минимального кворума.

Управляющий и его супруг не могут председательствовать на общем собрании.

Если закон не устанавливает специальный порог, решение принимается большинством голосов собственников, присутствующих на собрании.

Количество голосов собственника соответствует его доле в общем имуществе, а не принципу «одна квартира — один голос».

Если одному собственнику принадлежит более половины всех голосов, его число голосов уменьшается до суммы голосов всех остальных собственников вместе.

Если зарегистрированные правила возлагают отдельный расход только на определённую группу собственников, по вопросу такого расхода голосуют только они. Голоса рассчитываются по применимому к ним соотношению, установленному правилами.

Собственник может письменно уполномочить другое лицо голосовать за него. Один представитель не может получить доверенности более чем от трёх юнитов на одном собрании.

Получать такие доверенности не могут, в частности:

• члены комитета и их супруги;
• управляющий и его супруг;
• сотрудники юридического лица кондоминиума и его подрядчиков;
• сотрудники компании, исполняющей функции управляющего.

Не менее половины общего числа голосов всех совладельцев требуется для:

1. приобретения определённой недвижимости в состав общего имущества;
2. отчуждения общего недвижимого имущества;
3. разрешения собственнику изменить юнит так, что это затронет общее имущество или внешний вид здания;
4. изменения правил использования или управления общим имуществом;
5. изменения соотношения общих расходов в правилах;
6. строительства или существенного изменения общего имущества;
7. коммерческого извлечения выгоды из общего имущества.

Если на собрании не присутствует достаточное число совладельцев для набора голосов, предусмотренного предыдущим абзацем, в течение пятнадцати дней созывается повторное собрание. На повторном собрании решение по перечисленным вопросам принимается не менее чем одной третью общего числа голосов всех совладельцев.

Не менее одной четверти всех голосов требуется для:

• назначения или отстранения управляющего;
• определения задач, которые управляющий вправе передавать другим лицам.

Если кондоминиум повреждён частично или полностью и повреждено более половины общего числа юнитов, юридическое лицо кондоминиума обязано восстановить или отремонтировать повреждённую часть, если совладельцы приняли соответствующее решение числом голосов, предусмотренным статьёй 48.

Если повреждено менее половины общего числа юнитов, юридическое лицо кондоминиума обязано восстановить или отремонтировать повреждённую часть, если за это проголосовало большинство собственников повреждённых юнитов.

Расходы на восстановление или ремонт общего имущества несут все совладельцы пропорционально своим долям в общем имуществе. Расходы на восстановление или ремонт личного имущества несёт собственник повреждённого юнита.

Восстановленный юнит считается заменой прежнего юнита, а прежнее свидетельство о праве собственности считается свидетельством на восстановленный юнит. Если вследствие отличий восстановленного юнита сведения свидетельства стали неточными, уполномоченное должностное лицо вправе их исправить.

Если принято решение не восстанавливать или не ремонтировать повреждённую часть здания, положения второго абзаца статьи 34 применяются с необходимыми изменениями.

Собственник повреждённого юнита, который не будет восстановлен или отремонтирован и который получил от остальных совладельцев компенсацию за утраченную долю в общем имуществе, обязан в течение тридцати дней со дня получения компенсации вернуть свидетельство уполномоченному должностному лицу для аннулирования экземпляров, находящихся у собственника и в учреждении. Сведения об аннулировании публикуются в Правительственном вестнике.

Зарегистрированный кондоминиум может быть прекращён по следующим основаниям:

1. до регистрации юридического лица кондоминиума заявитель на регистрацию либо лицо, которому переданы все квартиры, обращается с заявлением о прекращении;
2. после регистрации юридического лица кондоминиума все собственники единогласно принимают решение о прекращении;
3. всё здание повреждено и собственники принимают решение не восстанавливать его;
4. всё здание принудительно изъято по закону об экспроприации недвижимости.

При прекращении по основанию статьи 51(1) лицо, обращающееся за прекращением, подаёт уполномоченному должностному лицу заявление по форме, установленной министром.

Если уполномоченное должностное лицо установит, что прекращение соответствует требованиям, оно вносит запись о прекращении кондоминиума и публикует сведения о прекращении в Правительственном вестнике.

Далее применяются последствия, предусмотренные статьями 54 и 55: аннулирование документов на юниты и восстановление режима общей собственности на исходный земельный участок.

При прекращении по статье 51(2) или 51(3) управляющий подаёт уполномоченному должностному лицу заявление по форме, установленной министром, вместе со свидетельствами о праве собственности на юниты и заверенной юридическим лицом кондоминиума копией протокола собрания, содержащего решение о прекращении кондоминиума либо об отказе от восстановления здания в зависимости от обстоятельств.

Заявление должно быть подано в течение тридцати дней со дня принятия решения. Если уполномоченное должностное лицо установит, что прекращение соответствует требованиям, оно вносит запись о прекращении и публикует сведения в Правительственном вестнике.

После регистрации прекращения по статье 52 или 53 свидетельства о праве собственности на юниты аннулируются, а уполномоченное должностное лицо вносит отметку об аннулировании как в экземпляр собственника, так и в экземпляр, хранящийся в учреждении.

Уполномоченное должностное лицо вправе потребовать аннулированное свидетельство у собственника прекращённого юнита либо у владеющего им лица. Собственник или владелец документа обязан передать его в течение тридцати дней со дня получения требования.

После аннулирования документов регистратор передаёт материалы местному земельному органу. В исходном свидетельстве о праве собственности на землю бывшие собственники квартир регистрируются как совладельцы земли пропорционально своим долям в общем имуществе.

Зарегистрированные обременения не исчезают автоматически: они переносятся и учитываются при переоформлении прав в установленном законом порядке.

После внесения записи земля перестаёт подпадать под действие настоящего Закона, а исходное свидетельство о праве собственности на землю возвращается правообладателям.

Иностранный гражданин или иностранное юридическое лицо, указанное в статье 19 и ставшее совладельцем земли вследствие прекращения кондоминиума, обязано отчуждить свою долю не позднее одного года со дня регистрации прекращения. Если доля не продана в срок, применяется механизм принудительного отчуждения по статье 19/5.

Если кондоминиум прекращается из-за полной экспроприации по пункту 4 статьи 51, свидетельства о праве собственности на квартиры аннулируются. Компетентный орган регистрирует прекращение и публикует сведения о нём в Правительственном вестнике.

Порядок внесения записей в реестры свидетельств о праве собственности на квартиры и исходного свидетельства о праве собственности на землю определяется подзаконными правилами.

После регистрации прекращения кондоминиума прекращается и юридическое лицо кондоминиума.

Общее собрание собственников должно назначить ликвидатора в течение 14 дней со дня регистрации прекращения.

Ликвидатор вправе продать движимое имущество, входящее в общее имущество, если общее собрание не приняло иного решения.

К ликвидации юридического лица кондоминиума с необходимыми изменениями применяются положения главы IV раздела 22 Гражданского и торгового кодекса о ликвидации зарегистрированных обычных товариществ, товариществ с ограниченной ответственностью и компаний с ограниченной ответственностью.

Оставшееся после завершения ликвидации имущество распределяется между бывшими собственниками в соответствии с их долями в общем имуществе.

Для исполнения настоящего Закона уполномоченное должностное лицо вправе:

1. направить лицу требование явиться для дачи показаний, разъяснения фактов или подготовки письменного заявления либо представить документы, счета, реестры или иные доказательства, относящиеся к рассмотрению или исполнению настоящего Закона;
2. войти на земельный участок или в здание, заявленные для регистрации в качестве кондоминиума, либо на землю, в здание или помещение, относящиеся к общему имуществу кондоминиума, для выяснения фактов и изучения документов или доказательств, относящихся к рассмотрению или исполнению настоящего Закона;
3. изъять документы, счета, реестры или доказательства для проверки либо производства по делу в соответствии с настоящим Законом.

При посещении объекта должностное лицо не должно действовать способом, который имеет характер запугивания или уголовно-процессуального обыска.

Связанные с проверкой лица обязаны оказать должностному лицу разумное содействие.

При исполнении полномочий должностное лицо обязано предъявить заинтересованным лицам служебное удостоверение.

Форма удостоверения устанавливается министром.

При исполнении настоящего Закона уполномоченное должностное лицо считается должностным лицом в смысле Уголовного кодекса.

Лицо, обращающееся за совершением перечисленных ниже действий, обязано уплатить сборы и расходы, установленные министерскими правилами:

• подача заявления и регистрация кондоминиума или юридического лица кондоминиума;
• подача заявления и регистрация прекращения кондоминиума;
• изменение правил юридического лица кондоминиума;
• выдача свидетельства о праве собственности на юнит;
• выдача дубликата такого свидетельства;
• подача заявления и регистрация прав;
• регистрация юридических сделок;
• совершение иных регистрационных действий, связанных с юнитом.

К взиманию сборов по настоящему Закону с необходимыми изменениями применяются положения главы XI Земельного кодекса о сборах.

*Статья 62 изложена в редакции Закона о кондоминиумах № 4 B.E. 2551 (2008).*

Собственник земли и здания по статье 6, нарушивший первый абзац статьи 6/1 либо первый абзац статьи 6/2, наказывается штрафом в размере до 100 000 батов.

Лицо, нарушившее второй абзац статьи 6/1, наказывается штрафом в размере от 50 000 до 100 000 батов.

За нарушение статьи 17/1 предусмотрен:

• штраф до 50 000 батов;
• дополнительный штраф до 5 000 батов за каждый день продолжающегося нарушения.

Иностранцу или юридическому лицу, признаваемому иностранным, которое не уведомило компетентное должностное лицо в предусмотренный срок в случаях статей 19/5, 19/7, 19/8, 19/9, 19/10 или 19/11, грозит:

• штраф до 10 000 батов;
• дополнительный штраф до 500 батов за каждый день продолжающегося нарушения.

Лицо, которое владеет квартирой как номинальный собственник в интересах иностранца либо юридического лица, которое закон считает иностранным, несёт ответственность независимо от того, вправе ли такой иностранец или такое юридическое лицо владеть квартирой по настоящему Закону.

Наказание:

• лишение свободы на срок до двух лет;
• штраф до 20 000 батов;
• либо оба наказания одновременно.

Также по аналогии применяется механизм принудительного отчуждения, предусмотренный статьёй 19/5, частью четвёртой.

Управляющий, который не исполняет требования третьего абзаца статьи 29 и пункта 5 статьи 36, наказывается:

• на сумму до 50 000 батов;
• дополнительно до 500 батов за каждый день до устранения нарушения.

Управляющий, нарушивший или не исполнивший требования второго абзаца статьи 32, статьи 35/2, пятого абзаца статьи 37 либо первого абзаца статьи 42, наказывается штрафом в размере до 5 000 батов.

Председатель комитета, не исполнивший требования статьи 37/5 или статьи 38(3), наказывается штрафом в размере до 5 000 батов.

Юридическое лицо кондоминиума, нарушившее или не исполнившее требования статьи 38/1, 38/2 или 38/3, наказывается штрафом в размере до 10 000 батов.

Если правонарушение юридического лица кондоминиума, предусмотренное предыдущим абзацем, возникло вследствие распоряжения или действия его управляющего либо вследствие того, что управляющий, обязанный дать распоряжение или совершить действие, этого не сделал и тем самым повлёк правонарушение юридического лица кондоминиума, управляющий также несёт наказание, предусмотренное предыдущим абзацем.

Совладелец, который производит строительство, отделку, улучшение, изменение или пристройку в принадлежащей ему квартире в нарушение пункта 3 статьи 48, наказывается штрафом в размере до 100 000 батов.

Лицо, которое не исполняет распоряжение, препятствует либо не оказывает содействия компетентному должностному лицу при исполнении статьи 60/1, наказывается:

• лишением свободы на срок до трёх месяцев;
• штрафом до 6 000 батов;
• либо обоими наказаниями одновременно.