1. Укажите стоимость квартиры
Введите полную цену квартиры. Если известна только цена квадратного метра, выберите соответствующий режим и укажите площадь.
Откройте «Расходы при покупке» и добавьте применимые к сделке платежи:
- sinking fund;
- счётчики воды и электричества;
- регистрационные сборы;
- услуги юриста и другие разовые расходы.
Суммы следует брать из договора, приложения с платежами или письменного расчёта продавца. Один и тот же платёж не нужно указывать дважды.
цена квартиры + sinking fund + счётчики + регистрационный сбор + другие расходы при покупкеКак указать регистрационные расходы
Регистрация перехода собственности на База знаний · Терминкондоминиум (condominium)Перед сделкой проверяют регистрацию здания, титул конкретного помещения, правила юридического лица кондоминиума и доступность иностранной квоты.Открыть в базе знаний → стоит 2% от оценочной стоимости Land Office. При покупке у застройщика по потребительскому договору этот сбор может делиться поровну — тогда на покупателя приходится до 1%.
Регистрация аренды стоит 1% от арендной платы за весь регистрируемый срок. Дополнительно взимается stamp duty 0,1% от той же базы, поэтому часто используют ориентир 1,1%.
Откуда берутся 3% или 6,3% при freehold. В quotation некоторых проектов покупателю показывают не только его долю регистрационного сбора, но и налоги, возникающие при передаче объекта. Для продавца-компании это может быть База знаний · Терминспециальный налог на бизнес (Specific Business Tax)Применимость и расчёт зависят от обстоятельств сделки; их проверяют для конкретного продавца и объекта до подписания документов.Открыть в базе знаний → 3,3% и withholding tax 1%. Вместе с регистрационным сбором 2% получается 6,3%, но это не единый сбор покупателя.
Для продажи кондоминиума застройщиком потребителю предписанная форма договора относит income tax, specific business tax и stamp duty к застройщику. Поровну можно распределить именно регистрационный сбор 2%. Поэтому условие, по которому покупатель оплачивает больше 1% как свою половину transfer fee или дополнительно принимает налоги продавца, нужно отдельно проверить до подписания.
Берите сумму из договора или quotation конкретного проекта. Если она указана в батах, переведите её в процент от цены квартиры: регистрационные расходы ÷ цена квартиры × 100. Для leasehold это особенно важно, поскольку официальный процент считается от совокупной арендной платы, которая может не совпадать с указанной ценой квартиры.
Официальные основания: Department of Lands, OCPB — требования к договору продажи кондоминиума, Revenue Department.
2. Выберите модель аренды
Годовой контракт
Укажите месячную арендную ставку и комиссию за сдачу. В Таиланде при заключении годового договора комиссия часто составляет одну месячную ставку. Её может получать агент или База знаний · Терминуправляющая компанияОбещанная доходность не заменяет проверку договора управления, полномочий оператора, расходов, отчётности и условий его замены.Открыть в базе знаний →. Если договор предусматривает другую комиссию, укажите её.
50 000 ฿ × 12 месяцев = 600 000 ฿ валового дохода; комиссия за сдачу за 1 месяц = 50 000 ฿Доход по месяцам
Для каждого месяца укажите арендную ставку и предполагаемую загрузку. При ставке 80 000 ฿ и загрузке 75% калькулятор учтёт 60 000 ฿ дохода за месяц.
Значения, уже заполненные в калькуляторе, — условный сценарий хорошо сдающегося кондоминиума с профессиональным управлением. Это не средняя загрузка рынка и не прогноз для другого комплекса: замените их фактической статистикой или собственным консервативным сценарием.
Укажите процент управляющей компании и выберите базу комиссии согласно договору управления:
- со всего арендного дохода;
- после вычета maintenance.
3. Укажите текущие расходы
Maintenance вводится в батах за квадратный метр в месяц. Годовой расход рассчитывается как ставка maintenance × площадь × 12 месяцев.
Выберите один из расчётных налоговых сценариев: 0%, 5% или 15% от дохода после учтённых расходов.
Статус резидента, структура владения, вид аренды, допустимые вычеты и порядок подачи декларации нужно проверять отдельно.
4. Проверьте результат
В результате отображаются:
- Чистый доход в год — сколько остаётся после расходов и налога, которые вы указали.
- Чистая доходность — отношение чистого дохода ко всей стоимости объекта для расчёта.
- Окупаемость — сколько лет потребовалось бы, если введённый чистый доход повторялся ежегодно.
чистый годовой доход ÷ (цена квартиры + расходы при покупке) × 100%Откройте «Показать расчёт по шагам» и проверьте валовой доход, расходы при покупке, комиссию, maintenance и налог.
Пример расчёта доходности квартиры
Условная квартира сдаётся по годовому контракту. Все цифры взяты только для демонстрации механики расчёта.
- Цена квартиры
- 6 500 000 ฿
- Расходы при покупке
- 150 000 ฿
- Аренда: 50 000 ฿ × 12 месяцев
- 600 000 ฿
- Комиссия за сдачу
- −50 000 ฿
- Maintenance: 60 ฿ × 40 м² × 12
- −28 800 ฿
- Налоговый сценарий: 5%
- −26 060 ฿
- Чистый годовой доход
- 495 140 ฿
Чистая доходность: 495 140 ÷ 6 650 000 × 100% = 7,45%. Примерная окупаемость — 13,4 года.
Реальный результат зависит от договора, достижимой арендной ставки, периода простоя и фактических расходов конкретного объекта.
Что не входит в расчёт
В калькуляторе нет отдельных полей для ремонта, мебели, страховки, коммунальных платежей собственника, простоя между арендаторами, расходов на кредит, изменения курса валют и расходов при продаже. При необходимости их нужно учитывать отдельно.
При помесячной аренде уборку, смену белья и организацию мелкого ремонта обычно берёт на себя управляющая компания, но стоимость может входить в её процент либо удерживаться дополнительно. Это нужно проверить в договоре управления. При годовом контракте текущую уборку, бельё и обычно коммунальные услуги оплачивает жилец; ответственность за ремонт и замену оборудования определяется договором аренды.
Калькулятор не прогнозирует будущую ставку аренды, загрузку или рост стоимости объекта.
Расчёт доходности — только часть проверки
Калькулятор помогает оценить экономику покупки, но не проверяет застройщика, документы на землю, разрешения и условия платежей. Перед бронированием воспользуйтесь инструкцией по проверке застройщика и проекта.
Калькулятор и этот материал предназначены для предварительного анализа и не являются инвестиционной, налоговой или юридической рекомендацией.